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Para el agente inmobiliario Xue, con sede en Beijing, los acuerdos se han recuperado durante la semana pasada a raíz de las medidas gubernamentales destinadas a apuntalar el tambaleante sector inmobiliario del país y la economía en general.
“El inventario de propiedades disponibles está disminuyendo diariamente”, dijo Xue, quien pidió ser identificado por un nombre, agregando que había señales de que después de un largo período de caída de los precios, algunos propietarios esperaban subirlos nuevamente.
El pronóstico optimista de Xue no fue compartido universalmente (otros agentes informaron pocos cambios en el mercado), pero los datos de alta frecuencia del mercado inmobiliario durante la semana pasada mostraron cierto aumento en el interés de los compradores en las ciudades más grandes del país, dijeron los economistas.
El precario estado del sector inmobiliario de China, que normalmente representa más de una cuarta parte de la actividad en la segunda economía más grande del mundo, llevó a Beijing la semana pasada a desatar su esfuerzo más amplio en años para reavivar la demanda en la industria endeudada.
Las medidas, que incluían flexibilizar los requisitos para los pagos iniciales de las hipotecas y las tasas de interés, vinieron junto con medidas más amplias diseñadas para aumentar la confianza que apuntaban al mercado de valores del país, la confianza del consumidor y el debilitamiento de la moneda, el renminbi.
En conjunto, los anuncios representaron el reconocimiento más firme de las autoridades de la magnitud del desafío que enfrenta la vacilante economía de China. Pero los economistas dijeron que los inversores esperarían más pruebas de un impacto tangible en la demanda interna antes de aventurarse de nuevo en el mercado.
“Estas son las medidas más fuertes hasta la fecha en lo que respecta al mercado inmobiliario, por lo que realmente muestra que Beijing está poniendo algo de fuerza detrás de sus palabras”, dijo Frederic Neumann, economista jefe de HSBC para Asia. “Queda por ver realmente cuánta tracción están consiguiendo”.
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La economía de China comenzó a mostrar signos de que la recuperación pospandémica estaba perdiendo fuerza en el segundo trimestre, ya que la caída de las ventas de propiedades agravó la caída de las exportaciones y la producción industrial.
El sentimiento continuó debilitándose después de que la reunión del politburó del gobernante Partido Comunista en julio no lograra reunir ni siquiera un modesto paquete de estímulo para impulsar una recuperación que, según admitieron, estaba logrando sólo un progreso “tortuoso”, y mucho menos la esperada “bazuca”.
En agosto, más malas noticias barrieron los mercados, incluyendo pagos de intereses atrasados por parte del mayor promotor inmobiliario privado de China por ventas, Country Garden; una enorme pérdida para su rival Evergrande, cuyo incumplimiento en 2021 repercutió en todo el sector; y una crisis de liquidez en el conglomerado financiero Zhongzhi.
El gobierno avivó aún más la desconfianza entre los inversores al cancelar repentinamente la publicación de los datos sobre el desempleo juvenil, que habían alcanzado niveles récord, mientras los precios al consumidor caían. La actividad fabril disminuyó por quinto mes consecutivo en agosto.
Sin embargo, la semana pasada el gobierno intensificó su respuesta. Además de reducir los pagos iniciales mínimos de las hipotecas y permitir recortes en las tasas de interés hipotecarias existentes, aumentó las desgravaciones del impuesto sobre la renta personal para la educación de los niños y el cuidado de los bebés y los ancianos. En el mercado de valores, las autoridades redujeron las tarifas comerciales y tomaron otras medidas.
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“La política reflacionaria está aumentando a un ritmo nunca visto en los últimos años”, dijo Robin Xing, economista de Morgan Stanley, en una nota de investigación, y agregó que las medidas fueron la respuesta más fuerte desde 2018, cuando la economía de China se desaceleró en medio de una creciente guerra comercial con Estados Unidos.
Hui Shan, economista jefe para China de Goldman Sachs, dijo que un cálculo aproximado de las medidas fiscales, monetarias y inmobiliarias del gobierno indicaba que podrían impulsar el crecimiento del producto interno bruto en unos 60 puntos básicos.
“Incluso sin una ‘bazuca’, si se aplican suficientes medidas de flexibilización gradual de este tipo, aún existe la posibilidad de estabilizar la economía y tener un impacto en el crecimiento”, afirmó Shan.
Pero advirtió: “Los inversores aún no están completamente convencidos; la gente está mirando los datos de transacciones inmobiliarias para ver si realmente se traducen en ventas y actividad más sólidas”.
Mucho dependerá de las expectativas de precios de los compradores, dijeron los analistas. Con la actividad especulativa atenuada por la desaceleración y el exceso de oferta del mercado, así como por las ya altas tasas de propiedad de viviendas en China y las débiles perspectivas demográficas, la mayor parte de la demanda provendrá de mejoras o de una mayor urbanización.
“Las expectativas de precios son un área que quizás esté frenando a los compradores”, dijo Shan.
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Una urbanización más rápida dependerá de una mayor reforma de hukou, el sistema de registro de hogares estrictamente controlado de China que otorga a ciertos residentes urbanos derechos a los servicios de la ciudad. Mientras algunas ciudades se relajan hukouel proceso es complicado y altamente político.
Neumann planteó la posibilidad de futuros recortes de las tasas hipotecarias e incentivos de compra, como recortes de impuestos para los compradores, y agregó que las autoridades ajustarían las medidas. “Si no consiguen tracción, hay que hacer más”, dijo.
“Gran parte de esto tiene que ver con indicar a los compradores potenciales que, en realidad, el gobierno hará todo lo posible para estabilizar los precios de la vivienda”.
Las acciones inmobiliarias subieron esta semana después de que Country Garden evitara un incumplimiento técnico al cumplir con los pagos de intereses de sus bonos en dólares.
Pero incluso si el mercado inmobiliario se estabiliza y regresa el crecimiento cíclico, el gobierno necesitará emprender una serie de reformas para reemplazar el motor de crecimiento proporcionado por los bienes raíces y poner a la economía en un camino más sostenible, dijo Xing.
Los bancos globales han reducido las expectativas de crecimiento económico para 2023 por debajo del objetivo oficial del gobierno del 5 por ciento, la marca más baja en décadas.
Se necesitan urgentemente reformas en áreas políticamente delicadas, como el gasto en bienestar social, que debe aumentarse para fomentar el consumo, y la reestructuración de los gobiernos locales cargados de deudas y sus vehículos financieros.
Mientras tanto, el mercado inmobiliario en ciudades como Beijing sigue deprimido. En un distrito periférico de la capital, Ye puso a la venta la casa de sus padres en abril. Pero cinco meses y un recorte de precio después, sigue sin venderse.
“Si no se vende, ya está, no volveré a bajar el precio”, dijo.
Información adicional de Andy Lin en Londres