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Las acciones de los constructores de viviendas estadounidenses han desafiado la sabiduría convencional sobre los efectos del aumento de las tasas hipotecarias, repuntando furiosamente y atrayendo una apuesta de $814 millones de Berkshire Hathaway de Warren Buffett. Los analistas también siguen siendo optimistas.
Las acciones de DR Horton, Lennar y NVR, que Berkshire reveló que posee esta semana, han subido alrededor de un tercio cada una este año, superando con creces el índice bursátil S&P 500. Las acciones de su rival PulteGroup han subido un poco más del 80 por ciento.
Las tasas hipotecarias se han duplicado en el último año y medio, elevando el costo de financiar una vivienda. Pero las tasas han demostrado ser una bendición para los constructores de viviendas porque su rápido aumento ha atrapado a muchos propietarios actuales en sus propiedades, reduciendo el stock de casas existentes para la venta y empujando a los posibles compradores a nuevas propiedades.
«Nadie argumentaría que esta no es una industria cíclica, pero los grandes constructores de viviendas han demostrado que pueden administrar sus balances en lo que podría haber sido un mal escenario», dijo Rafe Jadrosich, analista de Bank of America, quien señaló que las valoraciones de las acciones de los constructores de viviendas estaban aproximadamente en los promedios a largo plazo a pesar del reciente repunte.
“Nuestra opinión es que hay más potencial para el sector”, agregó.
Alrededor de las tres cuartas partes de los propietarios de viviendas de EE. UU. tienen hipotecas que cobran menos del 4 por ciento de interés, según una investigación de JPMorgan Chase. Los nuevos préstamos la semana pasada promediaron 7,16 por ciento, igualando los niveles vistos por última vez en 2001, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Muchos hogares de EE. UU. suelen pedir prestado en términos de tasa fija de 30 años.
“En pocas palabras: la oferta es escasa, la demanda está regresando a ofertas asequibles y los constructores deberán producir más casas para llenar el vacío”, dijo el presidente ejecutivo de Lennar, Stuart Millar, en la última llamada de ganancias del constructor con sede en Miami.
Las perspectivas confiadas como la de Millar sustentan el optimismo sobre los precios de las acciones. La naturaleza cíclica de su negocio significa que los constructores de viviendas no suelen ser grandes pagadores de dividendos, por lo que, a menos que sus mayores ganancias se desperdicien, su valor contable aumentará.
Jade Rahmani de Keefe, Bruyette & Woods estimó que los valores contables de los líderes de la industria como DR Horton y el especialista en viviendas de lujo Toll Brothers deberían aumentar alrededor de un 20 por ciento anual durante los próximos tres años.
“Si mantiene, digamos, Toll a la valoración de hoy, debería ver un rendimiento del 15-20 por ciento en los próximos 12 meses simplemente extrapolando el valor en libros”, agregó.
Los precios de las viviendas han comenzado a recuperarse después de caer el año pasado. Los analistas de Goldman Sachs elevaron esta semana sus pronósticos de precios de la vivienda en EE. UU. para 2023 a un aumento del 1,8 por ciento desde una caída del 2,2 por ciento, citando una oferta de viviendas limitada y una demanda mejor de lo esperado.
Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, dijo que la construcción nueva generalmente representaba el 12 por ciento del inventario total de viviendas, pero actualmente representaba al menos el 30 por ciento del mercado total.
A nivel nacional, el ritmo de inicio de nuevas viviendas unifamiliares aumentó casi un 10 por ciento en julio respecto al año anterior, dijo el miércoles el Departamento de Comercio de EE. UU. Lennar elevó recientemente su orientación y ahora espera entregar entre 68 000 y 70 000 viviendas este año fiscal, frente a las 62 000-66 000 pronosticadas anteriormente.
Los constructores más grandes también se han beneficiado del endurecimiento de las condiciones crediticias porque su tamaño y acceso a la financiación les han ayudado a ofrecer incentivos que los rivales más pequeños no pueden igualar.
Los incentivos incluyen las llamadas «recompras», en las que el constructor ofrece una tasa hipotecaria más baja sobre una propiedad que la disponible en el mercado.
“Los constructores privados, muchos de ellos pequeños jugadores activos en uno o dos mercados, están teniendo problemas para obtener terrenos, mano de obra y materiales y ahora financiamiento [themselves]”, dijo John Lovallo, analista de UBS. “Los constructores públicos no solo tienen la capacidad de adquirir estas cosas, sino que también pueden ofrecer financiamiento a sus clientes”.
Entonces, ¿qué podría salir mal? Una preocupación es que, a medida que los constructores de viviendas aumenten la producción, podrían volver las limitaciones de la cadena de suministro y la inflación de costos. Jadrosich de BofA señaló riesgos como un aumento reciente en el precio del aislamiento del proveedor Owens Corning, que citó una fuerte demanda.
Este mes, la confianza de los constructores de viviendas de EE. UU. cayó por primera vez este año según un índice compilado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y Wells Fargo. La presidenta de NAHB, Alicia Huey, dijo que parte de la desaceleración fue el resultado de «una escasez de trabajadores de la construcción».
El mayor riesgo, sin embargo, es una fuerte desaceleración y pérdidas generalizadas de puestos de trabajo en la economía estadounidense a medida que persisten las tasas de interés más altas.
“Tomaré tasas más altas durante todo el día si me dice que el empleo va a ser fuerte”, dijo Lovallo. “Pero es muy difícil comprar una casa cuando no tienes trabajo”.