La perspectiva ‘catastrófica’ para la construcción alemana se suma a los problemas de Scholz

Olaf Scholz llegó al poder con la promesa de aliviar la escasez de viviendas en Alemania mediante la construcción de 400.000 viviendas cada año.

Pero casi a la mitad de su mandato, el hecho de que el canciller no alcance ese objetivo pesa mucho sobre millones de alemanes que luchan contra la alta inflación, el desempleo y el aumento de los alquileres.

Solo se construyeron 295.300 viviendas en Alemania en 2022, muy por debajo del objetivo de la canciller. Los ejecutivos de la industria esperan que las cifras para este año y el próximo sean aún más bajas: malas noticias en un país que enfrenta una escasez de 700,000 viviendas, según la Federación Alemana de la Propiedad.

“La perspectiva para 2024-25 es catastrófica”, dijo Dirk Salewski, director de BFW, la asociación alemana de empresas inmobiliarias y de vivienda independientes. “Estamos viendo una caída masiva en la demanda de nuevos desarrollos”.

La industria se enfrenta a una tormenta perfecta a medida que las tasas de interés y los precios de la energía aumentan considerablemente, las interrupciones en la cadena de suministro elevan el costo de los materiales de construcción y una grave escasez de trabajadores calificados causa estragos en los cronogramas de construcción.

La situación podría deteriorarse aún. Los contratistas de la construcción han informado de una fuerte disminución de los pedidos, una señal alarmante en un sector con largos plazos de entrega. FIEC, la federación de la industria de la construcción de Europa, dijo que cayeron un 9,7 por ciento en términos reales en 2022, en comparación con el año anterior.

“En este momento, las empresas de construcción tienen libros de pedidos completos que se extienden hasta el próximo año”, dijo Tim-Oliver Müller, director de HDB, la asociación alemana de la industria de la construcción. “Pero no están llegando nuevos pedidos. Y eso es muy preocupante”.

La recesión podría exacerbar un mercado inmobiliario ya sobrecalentado donde la demanda supera ampliamente la oferta. Empirica Regio, una firma de investigación, ha identificado una “brecha de oferta” de 23.177 viviendas en Berlín, 13.632 en Hamburgo y 10.577 en Múnich. En las tres ciudades, los alquileres se están disparando.

Muchos contratistas culpan al gobierno por la desaceleración, diciendo que está imponiendo reglas ambientales cada vez más onerosas a los desarrolladores, incluida la prohibición de nuevas calderas de gas y petróleo, que se adoptará este año. También critican su decisión del año pasado de detener el apoyo específico para nuevos edificios energéticamente eficientes.

El gobierno insiste en que está tomando medidas para ayudar a la industria. Ha lanzado un programa de subvenciones de 2.000 millones de euros para la construcción “amigable con el clima”, que incluye 350 millones de euros al año en préstamos baratos para familias de bajos ingresos que buscan comprar su propia casa. También está proporcionando 14.500 millones de euros en apoyo financiero para la construcción de viviendas sociales para 2026.

Pero los expertos dicen que los subsidios, especialmente los préstamos baratos, tendrán poco efecto. “Solo califica si su casa cumple con los más altos estándares de eficiencia energética, y esas casas son un 20 por ciento más caras de construir”, dijo Salewski. “¿Cómo puede la gente permitirse eso?”

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El resultado de la desaceleración es claro, dijo Franz-Bernd Große-Wilde, director ejecutivo de Spar- und Bauverein Dortmund, una de las cooperativas de vivienda más antiguas de Alemania. Las decisiones tomadas hoy para archivar proyectos corren el riesgo de crear una “brecha” de vivienda sustancial en dos o tres años. “Será mucho más difícil para la gente encontrar piso”, dijo.

Establecido en 1893 para proporcionar viviendas asequibles a los trabajadores industriales de Dortmund, el Spar- und Bauverein ejemplifica la tendencia más amplia. Por primera vez en casi 20 años, ha desechado los planes para construir apartamentos.

“Nos estamos tomando un descanso de los nuevos proyectos”, dijo Große-Wilde. “Con el aumento de los costos y la oferta de menos subvenciones gubernamentales, obtienes menos por cada euro que inviertes”.

Dijo que la compañía no lanzaría más desarrollos hasta que se hayan ejecutado todos los demás en la planificación. “Eso es inusual en comparación con nuestro enfoque durante los últimos 15 a 20 años”, dijo. Como reflejo de la medida, su presupuesto de inversión anual se reducirá en 10 millones de euros a 40 millones de euros.

El enfoque de la empresa es típico de gran parte de la industria. La inversión en construcción residencial cayó un 8,5 % hasta los 9.000 millones de euros el año pasado en comparación con 2021, mientras que el número de permisos de construcción de viviendas nuevas cayó un 27,3 % en los primeros cuatro meses de 2023, en comparación con el mismo período del año pasado.

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Se espera que las terminaciones residenciales caigan de 295.300 en 2022 a 242.000 en 2023 y 214.000 en 2024, según GdW, un organismo comercial que representa a las asociaciones de vivienda. Eso se compara con un promedio anual de 405,000 entre 1950 y 2022.

Alemania no es el único país europeo que experimenta tales vientos en contra. Se espera que la inversión en construcción caiga un 5 por ciento en España y un 5,7 por ciento en Italia este año, según FIEC. Y Francia experimentó una disminución del 15 por ciento en el inicio de viviendas y una caída del 30 por ciento en los permisos para nuevas viviendas en los primeros cuatro meses de este año en comparación con el mismo período en 2022.

Pero el enfriamiento que está experimentando el sector es especialmente preocupante en Alemania, donde la industria de la construcción emplea a 2,5 millones de personas, recibió una inversión de 476.000 millones de euros en 2022 y es un gran impulsor del crecimiento económico.

La preocupación por el estado del sector se intensificó en enero cuando Vonovia, la empresa inmobiliaria más grande de Alemania, anunció que paralizaría todos sus nuevos proyectos de construcción.

Daniel Riedl, miembro de la junta ejecutiva de Vonovia, dijo que tendría que cobrar un alquiler de 20 € por metro cuadrado en cualquier edificio nuevo para cubrir los costos de construcción actuales de 5.000 € por metro cuadrado, en comparación con los 12 € por metro cuadrado de hace un par de años. . Sin embargo, agregó, tales alquileres serían “completamente irreales” para gran parte de Alemania, donde el alquiler promedio es de 7,5 euros por metro cuadrado.

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Las empresas más pequeñas, como la cooperativa de construcción BGFG en Hamburgo, también están ralentizando sus actividades. Tiene planes archivados para construir 140 viviendas, la última etapa de un gran desarrollo residencial en el río Elba, al sureste del centro de Hamburgo.

Peter Kay, director ejecutivo de BGFG, dijo que el problema no era solo el aumento de los costos de los materiales, sino el hecho de que algunos materiales habían desaparecido por completo del mercado. BGFG solía fabricar sus ventanas con alerce siberiano, que ha sido prohibido por las sanciones contra Rusia. “La alternativa es el roble y es mucho más caro”, dijo.

Salewski de BFW dijo que la cifra de terminaciones del año pasado fue un «éxito» considerando el efecto de la guerra en Ucrania y su impacto en las cadenas de suministro. “La perspectiva a corto y mediano plazo es mucho peor que los resultados para 2022”.