Vivienda sostenible para todos los bolsillos: así es como se hace

‘Es un milagro de Dios’, dice Nettie (74), nacida y criada en Jordania, sobre el nuevo complejo de apartamentos en Groenmarktkade en Amsterdam en el que vive en una casa de alquiler social. ‘Mira’, señala la cocina, ‘tengo lavavajillas por primera vez en mi vida, tengo dos balcones maravillosos, escucho la ciudad, veo a los niños jugando’. Nettie tiene una vista de la explanada recién ajardinada. Ella habla con orgullo sobre el punto culminante literal del edificio energéticamente eficiente: el jardín en la azotea con la piscina comunitaria.

‘¿Eres el arquitecto?’, le pregunta a Edwin Oostmeijer, quien está dando un recorrido por el edificio en este día soleado. “Soy el desarrollador”, responde. Explica que si vas a construir, necesitas un arquitecto, un contratista y financistas. ‘El desarrollador reúne a todas esas partes’. Nettie: ‘Ah, entonces tú haces todo el plan. ¡Qué hermosa profesión!

Otro desarrollador podría haber abordado este proyecto de manera diferente; se han suprimido las plantas de fachada y los nidales, se han rebajado los techos de 2,85 m hasta los 2,60 m mínimo exigidos y no se ha instalado piscina. Esto significa que el edificio aún cumpliría con los requisitos del municipio y generaría muchas más ganancias. Oostmeijer lo ve de otra manera. ‘Return no es el santo grial para mí, aunque debe quedar suficiente al final de la línea. Reacciones como la de Nettie son el retorno de un proyecto así para mí.’

El Groenmarkt, una mezcla de viviendas de alquiler social y ocupadas por sus propietarios, ganó el Premio Zuiderkerk 2022 al mejor proyecto de nueva construcción de Ámsterdam y se ha incluido en el recientemente publicado Anuario Arquitectura en los Países Bajos, que publica las mejores obras nuevas. Destacable: en la presentación del libro, los editores del anuario afirmaron que la cosecha reciente de viviendas de asociaciones de vivienda es, en promedio, de una calidad superior a las viviendas construidas por los grandes promotores de proyectos. Surgió la pregunta de si los desarrolladores de proyectos son la parte adecuada para resolver la escasez de viviendas. Después de todo, a diferencia de las corporaciones, cuya tarea es construir buenas casas a un precio asequible, tienen un objetivo comercial. Sin embargo, el Groenmarkt muestra que uno no excluye al otro.

El complejo es uno de una serie de proyectos de vivienda que anticipan los objetivos climáticos en el sector de la construcción. Las emisiones de CO₂ debe reducirse en un 95 por ciento para 2050 en comparación con 1990, y las grandes empresas, como los inversores inmobiliarios, deberán informar sobre sus políticas de sostenibilidad y su desempeño a partir de 2024. Los proyectos han sido desarrollados por desarrolladores más pequeños que trabajan desde una visión idealista, lo que se traduce en construcciones de madera, espacios verdes al aire libre y viviendas para personas con una billetera grande y pequeña.

¿Cómo manejan eso?

Más que la suma de las puertas de entrada

‘Mi objetivo nunca fue tener una empresa’, dice Oostmeijer, quien comenzó su carrera como periodista. Su pasión por (re)desarrollar edificios surgió cuando él y su socio se mudaron a Francia, donde convirtieron una antigua fábrica de gusanos de seda en su hogar. De vuelta en Utrecht, era 1996, pasó por delante de un viejo búnker en el Servaasbolwerkpark durante un desvío y pensó que se podían hacer grandes casas a su alrededor. Le pidió al ex maestro constructor flamenco Bob van Reeth que hiciera un diseño. La congregación estaba convencida. Trabajó durante ocho años en la realización y aprendió que ‘se necesita tiempo para que un proyecto salga bien’. Rápidamente ganó la Pirámide Dorada en 2006, el premio del gobierno por inspirar a la puesta en marcha. Construyó su próximo complejo residencial, Ithaka en Almere, alrededor de un parque con un estanque gigante para nadar. Fue nominado para el mismo premio.

‘Siempre me pregunto: ¿te gustaría vivir allí tú mismo?’, dice Oostmeijer sobre su enfoque. ‘Una buena entrada es importante para mí, volver a casa comienza en la calle.’ Señala el pequeño parque infantil con plantas que ha dispuesto frente al Groenmarkt, el espacioso vestíbulo y los amplios pasillos. Él abre el camino a la azotea con el jardín comunitario; ese es un ingrediente permanente en sus proyectos. “Un edificio residencial debe ser más que la suma de las puertas de entrada”, dice Oostmeijer. La comunidad casi se había ido mal en el Groenmarkt. Debido a que los costos del servicio para el jardín de la azotea no están incluidos en los contratos de alquiler, solo los compradores tendrían acceso. Al final, el propietario de las viviendas en alquiler entregó una llave al resto de vecinos, para que ellos también pudieran disfrutar del jardín y de la piscina (gratis).

Hasta ahora, Oostmeijer siempre ha desarrollado un proyecto a la vez, limitando el efecto de su método de trabajo. Para poder realizar más y más grandes proyectos, creó una empresa de desarrollo con un inversor y arquitecto Marc Koehler, que se especializa en complejos de apartamentos sostenibles de módulos de construcción de madera. El primer edificio, Poppies, se está construyendo actualmente en Amsterdam North, el segundo edificio residencial, con apartamentos de precio medio y estudios de artistas, estará ubicado en Amsterdam IJburg y se llamará Robin Wood.

Interiores de madera

Justo en Amersfoortse Rondweg-Noord hay un vecindario con edificios blancos brillantes en un “paisaje montañoso” verde lleno de flores silvestres. Consta de un piso alargado, cuarenta casas en hilera y un bloque de apartamentos e incluye viviendas de alquiler social y de sector libre. Las casas tienen interiores de madera y están libres de gas natural, las calles están pavimentadas con baldosas semiabiertas de las que crece el césped y por donde puede fluir el agua de lluvia hacia un lago de amortiguamiento.

Se trata de Hof van Duurzaamheid, un proyecto del promotor e inversor de Amersfoort Schipper Bosch. ‘Pionero’ es como el director Bart Schoonderbeek describe su trabajo. Está interesado en ‘nuevas soluciones’ y técnicas sostenibles; con este proyecto quería dar un gran salto, del contaminante hormigón a la construcción en madera. En parte debido a los requisitos de ruido, el piso a lo largo de la carretera de circunvalación todavía está construido con hormigón, las otras casas tienen pisos y paredes de carga de madera contralaminada.

Es un método de construcción no probado en los Países Bajos que no se ha utilizado antes a esta escala. El ‘experimento’ trajo consigo los obstáculos necesarios. Por ejemplo, resultó que no se pudo encontrar ningún proveedor de madera que pudiera garantizar que la madera cumpliría con las normas de construcción holandesas para el ruido, por ejemplo. Schoonderbeek luego decidió iniciar su propia empresa de construcción en madera; anteriormente creó empresas para redes de calefacción y una empresa verde. La ventaja de la construcción con madera no es solo la durabilidad del material, sino también el tiempo de construcción rápido y económico. Con los elementos prefabricados se podrían colocar en obra dos viviendas al día. ‘Este método de construcción también funciona de forma más agradable para los trabajadores de la construcción. Pueden trabajar en un cuarto seco y es mucho más limpio”, explica Schoonderbeek.

La residente Liesbeth Bakker, que vive en el último piso del bloque de apartamentos, está especialmente complacida con la calidez, el olor y la atmósfera que brinda la madera. “Creo que la sostenibilidad es importante y se siente genial”. El único inconveniente que se le ocurre es que “no está permitido clavar alfileres en las paredes de madera”. Después de todo, la madera no es solo un acabado, sino también la estructura de soporte, que no debe dañarse.

No vuelvas a negociar

Robert Winkel y Mark Compeer, fundadores de Rotterdam Nice Developers, se describen a sí mismos como ‘Promotores de vecindarios agradables que construyen para y con los residentes’. Su oficina está ubicada en un antiguo pub marrón, a tiro de piedra del Lloydpier donde se está construyendo su primer proyecto: la torre residencial Sawa de 50 metros de altura, hecha de madera. El edificio escalonado consta de 39 viviendas en propiedad (desde 390.000 euros), 50 viviendas de alquiler de precio medio (700 a 1.000 euros al mes), 20 viviendas de alquiler libre, 140 cajas-nido y 3.000 plantas, repartidas en grandes azoteas y zona comunitaria huerta con taller y cafetería.

El arquitecto Winkel anteriormente transformó viejos almacenes en viviendas con su propia oficina. Mei, el planificador Compeer trabajó durante 15 años como gerente de proyectos independiente en desarrollos de área para municipios. Compeer: ‘Vi a muchos desarrolladores pasar por allí y me di cuenta de que finalmente no cumplieron las promesas que hicieron al comienzo de los proyectos. Una vez firmado el contrato, comenzaron las negociaciones, por ejemplo, se redujeron las áreas verdes prometidas. Eso fue frustrante: queremos crear un edificio en el que todas las ideas sostenibles permanezcan intactas.’

Winkel calcula que si desechara las macetas de Sawa, eso daría como resultado una ganancia adicional del 1 por ciento, equivalente a unas 5 toneladas. ‘Así que no vamos a hacer eso, de hecho: vamos a regalar dinero’. Él explica que el CO₂ almacenado en la estructura de madera representa valor. ‘Junto con la Climate Cleanup Foundation, estamos trabajando en un plan para reducir el CO almacenado₂ vender. A continuación, donaremos la recaudación prevista, unos 750.000 euros, a la VVE, para el mantenimiento del jardín y del edificio.’

Obtienen reacciones entusiastas, pero también escépticas de personas que no creen en ‘Robin Hood el constructor’. El hecho es que Nice Developers también quiere ganar dinero con el proyecto, pero el equipo está satisfecho con menos ganancias que los grandes desarrolladores tradicionales; 3 a 5 por ciento en lugar de 6 a 10. ‘Nuestra recompensa es que las casas se vendan bien’, dice Winkel. ‘También hubo cero objeciones por parte del vecindario; siete residentes locales incluso han comprado una casa en el edificio.’ La fundación del jardín que tenía árboles frutales en el lugar, pronto administrará la huerta en el complejo. A un residente que ideó el plan para un museo de barrio se le dará espacio en el servicio de catering. El edificio debe estar terminado en 2024.

–