En un análisis, el proveedor global de servicios inmobiliarios CBRE examinó el desarrollo de los 5 principales mercados alemanes de alquiler de oficinas en el último año 2021. Los resultados muestran una recuperación de las ventas y una confianza creciente por parte de las empresas.
La ocupación del espacio de oficinas vuelve a aumentar
Como informa CBRE en un comunicado de prensa que acompaña a su análisis, la contratación en los 5 principales mercados de alquiler de oficinas de Alemania aumentó a 2.629.500 metros cuadrados en 2021. En comparación con el año anterior, este es un crecimiento del 21,2 por ciento. Sin embargo, dado que el valor se redujo significativamente en 2020 debido a la crisis de Corona, la adopción más reciente está alrededor de un nueve por ciento por debajo de los ingresos promedio de los últimos diez años, a pesar del aumento significativo. Sin embargo, una mirada a la segunda mitad de 2021 muestra que los mercados de alquiler de oficinas están actualmente en el camino de la recuperación e incluso pueden aprovechar los valores del pasado. Según CBRE, se logró alrededor de un dos por ciento más de facturación en el segundo mitad de 2021 que la media de años anteriores. En promedio, el cuarto trimestre fue incluso doce por ciento mejor que los últimos trimestres de la última década.
“Incluso si el final de la pandemia aún no es previsible y la economía alemana continúa viéndose afectada por numerosas restricciones, el desarrollo del mercado en los 5 principales mercados de oficinas de Alemania, especialmente en la segunda mitad del año, generalmente indica una confianza creciente entre las empresas. . También ayuda que la rápida formación de un gobierno y su orientación irradien estabilidad”, explica Carsten Ape, responsable de arrendamiento de oficinas de CBRE en Alemania en el comunicado de prensa. En particular, 42 acuerdos importantes, cada uno con más de 10.000 metros cuadrados, impulsaron el desarrollo. Se dice que representaron alrededor de una cuarta parte de las ventas anuales. Según CBRE, las transacciones en el desarrollo de proyectos también representaron una gran proporción de las ventas totales con un total del 36 por ciento.
Tendencias al alza con diferencias regionales
Una mirada separada a los 5 principales mercados individuales de alquiler de oficinas revela pequeñas diferencias regionales en los desarrollos. En términos de aceptación, todas las ubicaciones pudieron registrar un aumento en 2021 en comparación con el año anterior. Hamburgo tuvo la tasa de crecimiento más alta. En la ciudad hanseática, las ventas aumentaron un 35 por ciento a 430.300 metros cuadrados. Frankfurt le sigue de cerca con un crecimiento del 32 por ciento a 436.800 metros cuadrados. Aunque Berlín y Múnich registraron aumentos menores del 22 y el 15 por ciento, la ocupación de espacio respectiva fue significativamente mayor que la de los otros mercados con 817.000 y 643.900 metros cuadrados respectivamente. Düsseldorf registró el crecimiento más bajo con un tres por ciento y una ocupación total de 301.500 metros cuadrados.
En términos de alquiler promedio ponderado, Munich fue el líder. La capital del estado bávaro registró el mayor aumento anual con un aumento del doce por ciento a EUR 23,95 por metro cuadrado por mes. En Düsseldorf hubo un aumento del siete por ciento a 16,30 euros y en Hamburgo del cinco por ciento a 18,52 euros. A EUR 27,99, los alquileres medios ponderados en Berlín se mantuvieron en gran medida estables en comparación con 2020, mientras que en Fráncfort del Meno se observó una disminución del siete por ciento. Según Ape, el foco de la demanda en 2021 seguirá siendo el espacio de oficinas premium en las principales ubicaciones de CBD. Con la excepción de Hamburgo (32,50 EUR por metro cuadrado) y Düsseldorf (28,50 EUR por metro cuadrado), las rentas prime aumentaron en los cinco principales mercados de alquiler de oficinas. En Berlín aumentó un seis por ciento a EUR 41,00 por metro cuadrado por mes. Múnich le sigue de cerca con un crecimiento del cinco por ciento a EUR 41,50. La renta preferencial en Fráncfort del Meno aumentó un tres por ciento a EUR 45,50.
aumentos de vacantes
A pesar de las buenas tendencias, la proporción de vacantes en 2021 aumentó en casi todos los 5 mercados principales en comparación con fines de 2020. Solo Hamburgo es una excepción con una disminución de 0,2 puntos porcentuales al 2,4 por ciento Con un aumento de 1,2 puntos porcentuales al 8,2 por ciento, el mayor aumento se produjo en Düsseldorf. Hubo un desarrollo similar en Fráncfort del Meno, con un aumento de 1,1 puntos porcentuales al 7,5 por ciento. La tasa de vacantes en Munich y Berlín aumentó algo más lentamente. En el sur hubo un aumento de 0,6 puntos porcentuales a 3,9 por ciento, mientras que en el norte se registró un aumento de 0,5 puntos porcentuales a 2,7 por ciento. En general, la tasa promedio de vacantes en los 5 principales mercados aumentó ligeramente año tras año en 0,6 puntos porcentuales a 4,4 por ciento. “Si bien este es un aumento notable en la tasa de vacantes, todavía se encuentra en un nivel bajo. Además, estamos viendo tasas de vacantes significativamente más bajas, especialmente en las ubicaciones centrales que son muy populares entre muchas empresas», explica el Dr. Jan Linsin, Jefe de Investigación de CBRE en Alemania en el comunicado de prensa.
Lo que se puede esperar en 2022
En 2022, los expertos de CBRE esperan que el mercado de alquiler de oficinas se recupere aún más, incluidos los efectos de recuperación. “El ligero retraso en las tendencias de normalización que se observan actualmente no se debe a un cuestionamiento general sobre la utilidad de los espacios de oficinas, sino a una incertidumbre sobre la evolución de la situación económica general”, dice Ape en la nota de prensa. «La tubería de espacio de oficinas todavía está bien llena y los desarrolladores del proyecto son optimistas sobre el desarrollo futuro de la demanda de espacio», continúa. Según CBRE, para finales de 2024 están previstos alrededor de 6,9 millones de metros cuadrados de finalización o remodelación. El 36 por ciento de estos ya están prealquilados o entregados a propietarios-inquilinos. Se espera que dos millones de metros cuadrados de espacio de oficinas salgan al mercado en 2022, con una tasa actual de prealquiler del 48 por ciento. «Debido a la escasa oferta combinada con la alta demanda, el espacio de desarrollo en ubicaciones bien conectadas seguirá siendo el foco de atención de los inquilinos de oficinas», concluye Linsin en el comunicado de prensa.
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