El buzón de Skin in the Game está embestido. La semana pasada pregunté a los lectores si había algún fondo de propiedad comercial que les gustara con exposición al extremo más malo del mercado de oficinas. Gracias por todas las ideas*.
También fue divertido recibir tantos relatos de aflicción, habiendo admitido en la columna que rechacé la inversión de mi vida al no comprar un apartamento en Miami en lo más profundo de la crisis financiera.
Bueno, definitivamente me has hecho sentir mejor. No puedo decirle cuántos lectores decidieron que Tesla no tenía esperanzas en sus primeros días. Yo también. Deberíamos formar un grupo de terapia. El aspirante a analista que una vez explicó en una entrevista de trabajo por qué Dell era superior a Apple (por 30 centavos) también puede unirse a nosotros.
También hubo un consultor que optó por recibir el pago en efectivo al completar un proyecto para Amazon, rechazando en cambio la oferta de acciones, cuando se cotizaban a 5 centavos. Y me reí cuando leí acerca de una bisabuela que nunca perdonó a su esposo por rechazar una gran parcela de tierra en lo que ahora es la franja de Las Vegas.
Estoy seguro de que esta columna agregará más a la lista. Lo cual está bien, no queremos ser codiciosos. Pero, ¿se perderá un repunte masivo en los precios de las oficinas? Recibí cientos de comentarios en apoyo de mi hipótesis de que valía la pena echar un vistazo a los edificios en ruinas. En su mayoría de aquellos con un interés creado, para ser justos.
Pero muchos de ustedes pensaron que la idea era absolutamente loca. Es preocupante que estos provinieran de personas que parecían saber de lo que estaban hablando. Por lo tanto, perdónenme por escribir sobre el mismo tema nuevamente, pero estamos juntos en esto y quería compartir sus comentarios.
Para resumir, me estoy preguntando si es hora de comprar propiedades comerciales, en particular oficinas, dada una gran caída en los precios y algunos rendimientos deslumbrantes. Cuestioné el pesimismo universal en torno al futuro de los edificios no preferenciales, o al menos pregunté si ahora se descontaban los riesgos.
Los cientos de respuestas que decían que mi forma de pensar es incorrecta se dividen en tres argumentos principales. Le insto a que lea los comentarios en la última columna, ya que hay una gran cantidad de experiencia útil para aprovechar (y también copio algunos abusos divertidos).
La primera es que subestimo enormemente el efecto de la pandemia en el cambio de patrones de trabajo. Muchos en la industria simplemente no creen que vayamos a aparecer en una oficina nunca más, punto. O ciertamente no durante cinco días seguidos. A papel el año pasado por NYU se cita con frecuencia.
Aquellos que hacen este argumento creen que el atractivo de la renovación es pequeño en comparación con este cambio de época en el comportamiento. Actualice un edificio antiguo todo lo que quiera, hágalo sostenible, agregue mesas de billar y centros de café brillantes. No vamos a volver.
No compro esta opinión, pero puede resultar correcta. Sin embargo, un propietario de una oficina suburbana escribió con un contrapunto interesante. Él acepta que los trabajadores pueden estar hartos de largos viajes a las oficinas de la ciudad, sin importar cuán nuevos sean los pufs. Pero aquellos con viajes cortos a un edificio local con espacios para automóviles están regresando.
Y son estas oficinas de segundo nivel en áreas regionales las que han visto las peores caídas de precios, de ahí los rendimientos jumbo. Lo que lleva a la segunda gran crítica de mi hipótesis: que no es la ubicación lo que hace que los edificios queden obsoletos, sino la enorme inversión de capital necesaria para actualizarlos.
Nunca consideré que esto fuera un gran problema. Se han construido, restaurado y demolido edificios desde que abandonamos las cuevas. Los rendimientos iniciales y las tasas de capitalización simplemente disminuyen hasta el punto en que las actualizaciones se vuelven viables.
O simplemente atrae a un tipo diferente de inquilino, a los que les importan menos los azulejos viejos o las ventanas con corrientes de aire. Me equivoqué de nuevo, me dijeron. Los propietarios de oficinas se ven obligados por la legislación ecológica a actualizarse independientemente. En el Reino Unido, por ejemplo, el gobierno quiere que todos los edificios con nuevos inquilinos tengan una calificación EPC de B o superior para 2030. Actualmente, apenas una quinta parte de ellos la tienen.
Me enviaron un montón de ejemplos de todo el mundo de edificios medio vacíos que no cumplen con las normas de sostenibilidad cada vez más estrictas y en los que los propietarios no pueden aumentar los ingresos por alquiler lo suficiente como para financiar una renovación. Esta es seguramente la definición de un activo varado, dijeron muchos de ustedes.
¿Sin embargo, lo es? Las normas ambientales son de dominio público. Sabemos lo que viene. Los inversores inmobiliarios inteligentes pueden calcular el costo de una mejora, o incluso una demolición, si los rendimientos potenciales son mejores. Los valores de capital solo tienen que caer lo suficiente para que la financiación sea viable.
Pero no lo han hecho, muchos de ustedes creen. Cuál es la tercera crítica principal a mi plan de jubilación para comprar oficinas secundarias mientras están baratas. Otra caída del 20 por ciento en los precios es un pronóstico común, y algunos lectores se niegan a levantarse de la cama hasta que los rendimientos alcancen un número similar y abunden los impagos.
Sádicos! Y otro gurú de la propiedad que también es contador calificado envió un correo electrónico para decir que los rendimientos atractivos que se ofrecen son una tontería de todos modos. El denominador es bastante difícil de estimar, ya que los activos se negocian con poca frecuencia, incluso en los buenos tiempos. Ahora los volúmenes han bajado otro 50 por ciento año tras año, las valoraciones actuales son conjeturas. Los precios iniciales a menudo excluyen los costos de compra.
En cuanto al numerador al calcular los rendimientos, nuestro gurú dijo que la industria es famosa por los numerosos trucos que se emplean para aplanar los ingresos. Los propietarios a veces muestran las rentas del mercado incluso cuando los nuevos inquilinos comienzan con tarifas con descuento. Los espacios no alquilados o los períodos libres de alquiler se ignoran convenientemente.
Para concluir, escucho los riesgos en las oficinas, pero creo en los mercados eficientes, incluso en los que no tienen liquidez. Se debe descontar mucho. Agregue una prima si está realmente nervioso por los precios. Y no tome los rendimientos anunciados como un hecho. Es posible que los forasteros nunca conozcan las cifras reales, por lo que todavía hay otra prima. ¡Feliz cacería!
* Sin ningún orden y solo con fines informativos, estos son algunos fondos que parecen ser populares entre los lectores. No son recomendaciones. Regional Reit Limited, Schroder European Real Estate Investment Trust, Highwoods Properties, Boston Properties, Growthpoint Properties Australia, Emira Property Fund
El autor es un ex gerente de cartera. Correo electrónico: [email protected]; Gorjeo: @stuartkirk__