El precio de la vivienda cayó un 0,4 por ciento a finales del año pasado, el número de nuevos préstamos hipotecarios cayó un 46,8 por ciento en febrero y hubo un 10,5 por ciento menos de transacciones inmobiliarias en los dos primeros meses de este año: el sector inmobiliario está en el estancamiento «Eso tiene todo que ver con el aumento de la tasa de interés».
Quienes buscan vivienda ya se han dado cuenta de que cada vez es más difícil sacar un préstamo hipotecario. De los cálculos de Immotheker Finotheker muestra que para un préstamo de 250.000 euros con un tipo de interés fijo a 25 años, ahora se aplica un tipo de interés medio del 3,42 por ciento. Eso supone una amortización mensual de 1.233 euros. Hace apenas un año eso eran solo 1.075 euros (y un tipo de interés del 2,15 por ciento), hace dos años incluso solo 992 euros (1,44 por ciento). Eso supone un incremento de 241 euros al mes en apenas dos años.
Esto tiene consecuencias para el mercado inmobiliario. “El año pasado, una casa estuvo en el mercado un promedio de treinta a cuarenta días, ahora estamos hablando de más de noventa días”, dice Kristoph Thijs, vocero de la Confederación de Profesiones Inmobiliarias (CIB), que con 3.500 miembros, es una voz importante en el sector inmobiliario flamenco. “Las altas tasas de interés de las hipotecas son la base. Ahora hay mucha más incertidumbre sobre cómo obtener un préstamo hipotecario de los bancos”. Así, el número de nuevos préstamos hipotecarios descendió un 46,8 por ciento en febrero respecto al año anterior y el número de transacciones inmobiliarias descendió un 10,5 por ciento en enero y febrero de este año.
El Banco Central Europeo es el principal culpable. Ha elevado la tasa de interés clave considerablemente para contener la inflación. “Ahora hay una gran batalla entre los mercados financieros y los bancos centrales sobre esto”, explica Tom Simonts, economista jefe de KBC. “Esperamos un aumento más limitado de 25 puntos porcentuales. Pero sí sientes que hay presión para tomar un descanso y tal vez comenzar a pensar en recortes de tasas de interés”.
Los precios se mantienen
A pesar de la caída de la demanda, los precios de la vivienda en Bélgica se mantienen razonablemente bien, con una caída de solo el 0,4 por ciento en el último trimestre del año pasado. “Somos un extraño en Europa debido a la indexación automática de salarios”, dice Simonts. “Mientras que los precios de las propiedades en Escandinavia, los Países Bajos y el Reino Unido han caído entre un cinco y un diez por ciento, aquí solo vemos un pequeño problema”.
Bart Van Opstal, portavoz de la Federación Notarial, ve otra razón importante. “En Bélgica, hay muchos propietarios privados. No solo se apresuran a decidir vender su casa. Eso solo sucede en momentos clave de sus vidas. Hay grandes inmobiliarias en el exterior que tienen que pagar dividendos a sus accionistas. Para seguir haciendo eso, ahora necesitan dinero extra que recaudan poniendo grandes parcelas de propiedades en el mercado. Eso, por supuesto, deprime los precios de la vivienda”.
El Banco de la Nación indica en su informe anual que es para personas que ya tenían casa en Belgica más fácil se ha convertido en pagar su préstamo. Han obtenido un préstamo en condiciones favorables con una tasa de interés fija del 1,5 por ciento. a través de la indexación de salarios solo tienen que gastar el 27 por ciento de su salario en su préstamo hipotecario en comparación con el 30 por ciento anterior. Para las personas que todavía tienen que comprar una casa, la ‘presión salarial’ por la misma casa es del 36 por ciento.
Por lo tanto, es superior al 33 por ciento recomendado por los bancos. “Eso a menudo todavía se puede negociar, a veces incluso hasta en un 50 por ciento. Pero entonces el interés será mucho mayor para calcular ese riesgo”, dice Kristoph Thijs del CIB. “Lo que los bancos son muy estrictos es que debe haber un veinte por ciento de aporte propio. Ese es un gran obstáculo para muchas familias jóvenes y personas solteras. Todavía no han podido ahorrar tanto dinero y tienen que posponer su compra, especialmente si sus padres no les dan dinero. Siguen alquilando por más tiempo. Creo que habrá una recuperación más adelante. Su sueño no se ha ido, ¿verdad?
Margen de negociación para los devoradores de energía
También hay matices importantes en la caída de las ventas de viviendas. “Este no es el caso de los hogares energéticamente eficientes con la etiqueta EPC A o B”, agrega Thijs. “Todavía estamos luchando por eso y los precios realmente no han bajado. Cuando comencé hace diez años, ese EPC tenía prácticamente cero valor. Pero eso, junto con la ubicación, es ahora uno de sus principales puntos de venta. Por ejemplo, la misma casa con la etiqueta C en lugar de A vale un cinco por ciento menos, con la etiqueta F es incluso alrededor del doce por ciento. Los bancos también encuentran esto muy importante ahora, por lo que pueden estimar la probabilidad de que los compradores potenciales tengan que comenzar a renovar rápidamente”.
Ahora hay espacio para la negociación de los consumidores de energía y las casas más grandes. Thijs: “Por primera vez, puedes discutir el precio nuevamente. Y los agentes de bienes raíces ahora tienen que realmente ‘entretener’ las casas nuevamente, para lo cual realmente estudiaron. Pero ciertamente no recomendaría a la gente que especule ahora sobre una caída en las tasas de interés o caídas bruscas de los precios”.
Van Opstal tampoco se atreve a mirar la bola de cristal. “Estos son tiempos tan inciertos que de todas las predicciones sobre bienes raíces hechas antes de la guerra en Ucrania, ninguna se ha hecho realidad. Por eso creo que tenemos que tener mucho cuidado en este momento con todo tipo de predicciones”.