Los préstamos inmobiliarios comerciales se están sumando a la fuga de depósitos y las carteras de bonos como el mayor riesgo percibido para los bancos estadounidenses, ya que los inquietos inversores se preocupan por la fortaleza de los prestamistas tras los colapsos de Silicon Valley Bank y Signature Bank.
Las tensiones en el mercado de $ 5,6 billones para préstamos inmobiliarios comerciales se han profundizado en los últimos meses, ya que la serie de aumentos de la tasa de interés de la Reserva Federal durante un año conduce a costos de endeudamiento mucho más altos y al debilitamiento de las valoraciones de las propiedades. Los analistas temen que cualquier reducción adicional en los préstamos, por ejemplo, de empresas más interesadas en acumular depósitos luego de dos corridas bancarias en una semana, podría empeorar una situación peligrosa.
La amenaza de una contracción del crédito que se propague por todo el sistema financiero mundial ha superado a la inflación este mes como la mayor preocupación de los inversores, según una encuesta global mensual de administradores de fondos realizada por Bank of America.
Miles de bancos pequeños y medianos que constituyen la mayor parte de los prestamistas estadounidenses representan alrededor del 70 por ciento de los llamados préstamos CRE, según analistas de JPMorgan.
La mayoría de los productos no se vuelven a empaquetar para los mercados de titulización respaldados por activos, por lo que permanecen en los libros de los bancos. Los préstamos CRE representan el 43 por ciento de los préstamos totales de los bancos pequeños, frente a solo el 13 por ciento de los bancos más grandes.
“El colapso de SVB está poniendo una lupa sobre los bancos regionales, y sus libros de préstamos inmobiliarios comerciales siguen siendo un área de gran preocupación”, dijo Chong Sin, analista de titulización de JPMorgan. “La disponibilidad de crédito para los prestatarios de CRE ya se vio cuestionada al comenzar este año”, agregó, y advirtió en una nota a los inversores que una retirada de los préstamos entre los bancos más pequeños podría crear “una crisis crediticia en los mercados secundarios y terciarios de CRE”.
La compra de New York Community Bank esta semana de $ 39 mil millones en activos del rival colapsado Signature no incluyó ninguno de sus negocios inmobiliarios, en un movimiento NYCB dicho fue parte de sus esfuerzos para diversificarse más allá de los préstamos CRE.
Sin embargo, los analistas bancarios dijeron que no esperaban estallidos inmediatos en el sector ya que los efectos de las tasas de interés más altas solo se sienten lentamente.
“Estoy de acuerdo en que el crédito es lo siguiente en el radar mientras analizamos el resto de este año y el próximo”, dijo Gary Tenner, analista de investigación sénior de DA Davidson, que cubre más de 100 bancos estadounidenses. «Depende de dónde tiene exposición un banco, pero no creo que comience todavía desde una perspectiva de pérdida crediticia».
Cuando se le preguntó su opinión sobre los riesgos de las CRE, el presidente de la Fed, Jay Powell, dijo el miércoles en una conferencia de prensa que el banco central «estaba al tanto» de la concentración en el sector, pero agregó que no creía que el problema fuera comparable a las otras tensiones que habían experimentado los bancos.
Las oficinas se consideran el área de mayor riesgo después de que los inquilinos redujeron el espacio para reflejar la popularidad de trabajar desde casa luego de los cierres por la pandemia. Las tasas de vacantes han aumentado en cada uno de los 25 principales mercados desde 2019, según la agencia calificadora Moody’s. En San Francisco, la ciudad más afectada, casi el 19 por ciento del espacio estaba desocupado a fines de 2022, frente al 5 por ciento tres años antes.
Los incumplimientos de alto perfil han resaltado el potencial de estrés. gigante inmobiliario canadiense Brookfield El mes pasado dejó de hacer pagos de $ 734 millones de préstamos que cubren dos torres de oficinas de primer nivel en Los Ángeles, mientras que uno de los propietarios de oficinas más grandes de Nueva York, RXR, dijo que estaba negociando con los prestamistas para «devolver las llaves» a dos edificios en un reconocimiento de que no ya no tenía sentido financiero.
Un desarrollador de Nueva York expresó su asombro por la disposición de los grandes rivales a ceder propiedades a los prestamistas, ya que al hacerlo, argumentó esta persona, habían dado cobertura para que otros hicieran lo mismo.
“Va a haber muchas discusiones duras en los próximos años”, dijo el desarrollador.
Si bien los bancos han sido generalmente más conservadores en sus préstamos desde los excesos que causaron la crisis financiera de 2008, la caída de los precios podría crear problemas si la relación préstamo-valor de los bancos, que alguna vez fue modesta, se dispara, dijo Andrew Scandalios, codirector de JLL Capital Markets. . El aumento de los índices puede desencadenar mayores requisitos de capital regulatorio, lo que reduce aún más el espacio para nuevos fondos.
“La comunidad de prestamistas debe reconocer las caídas pronunciadas y profundas que se han producido en las valoraciones de las oficinas”, agregó Scandalios. “Prácticamente todos se verán afectados aquí”.
Los bancos ya han comenzado a elevar el nivel de los nuevos préstamos, con alrededor de dos tercios de los prestamistas endureciendo los términos para los acuerdos de construcción y desarrollo de terrenos a fines del año pasado, mientras que más de la mitad también estaban elevando los estándares para los edificios de apartamentos y otros no. propiedades comerciales residenciales, según la Fed encuesta trimestral de altos oficiales de crédito.
“Se ha vuelto más difícil obtener capital, particularmente en los tipos de apalancamiento por los que históricamente se han esforzado los inversionistas inmobiliarios”, dijo John Fraser, presidente de crédito estructurado global de Tikehau Capital. “Eso no solo frena el desarrollo inmobiliario, sino que también puede tener un impacto en la refinanciación”.
Los riesgos para los operadores comerciales, así como para sus financistas, se agravan por la lentitud del mercado de valores comerciales respaldados por hipotecas, que está restringiendo la capacidad de los bancos para liberar capital crediticio al sacar de sus libros los préstamos existentes y también reduciendo las salidas disponibles para otros fuentes de financiación como los mercados privados.
La emisión de bonos, al igual que con sus primos hipotecarios residenciales, está funcionando a una fracción de los niveles de los últimos años, ya que la volatilidad ha ampliado el diferencial, o la prima cobrada, sobre los bonos del Tesoro libres de riesgo. Esos rendimientos más altos han hecho bajar los precios de los bonos existentes y han dificultado que los prestamistas encuentren préstamos que puedan rendir lo que pide el mercado.
Alrededor del 17 por ciento de los préstamos para oficinas se mantienen en CMBS, según Goldman Sachs, lo que convierte al mercado en el principal financiador junto con los bancos regionales y locales.
Los bienes raíces comerciales son un mercado que «depende bastante de los préstamos bancarios, especialmente entre los bancos pequeños y medianos», dijo Lotfi Karoui, estratega jefe de crédito de Goldman Sachs. “La capacidad de sustituir y buscar otras fuentes de capital es bastante limitada”.