El mercado inmobiliario holandés “funciona a las mil maravillas”, dijo el entonces ministro Stef Blok en 2017. Su cartera, Vivienda, se eliminó cuando se formó el gabinete ese mismo año. La vivienda pública ya no era necesaria, era el pensamiento.
Un gabinete después, la misma vivienda pública está “de vuelta”, según el nuevo ministro responsable Hugo de Jonge (CDA). Y eso también se aplica a las 279 asociaciones de vivienda holandesas, a las que se les dio un papel importante en los planes presentados el año pasado para implementar los deseos del gabinete. En resumen, deben construir, hacer sostenibles y brindar apoyo a los ingresos para los inquilinos más pobres al mismo tiempo, y si es posible antes de 2030.
Los objetivos se establecieron el pasado verano en el Acuerdos Nacionales de Desempeño entre, entre otros, la organización paraguas para corporaciones de vivienda Aedes, la Asociación Holandesa de Municipios y De Jonge. Pero desde entonces, los costos de construcción y las tasas de interés han aumentado, y los sitios para construir son escasos. Los expertos dudan de que los objetivos sean alcanzables.
El plan más conocido y ambicioso es el de un importante aumento del número de viviendas de sociedades anónimas de vivienda, actualmente en torno a los 2,3 millones. De las 900.000 viviendas que deben estar terminadas para 2030, 300.000 serán responsabilidad de las corporaciones. La mayor parte de esto debe convertirse en vivienda social, con 50.000 viviendas destinadas al alquiler del mercado medio.
A las corporaciones también se les asignó un rol en el área de sustentabilidad. Desde la crisis energética, su importancia no ha hecho más que crecer: según la agencia de investigación TNO, el 68 % de las personas vive allí. experimentando pobreza energética en una comunidad de viviendas. Para aliviar las peores necesidades, las corporaciones deben haber actualizado las casas con menos corrientes de aire, con la etiqueta energética E, F o G, a una mejor etiqueta para fines de 2028 a más tardar. Según la organización paraguas Aedes, hubo alrededor de 250.000 el verano pasado.
Las instituciones también deben hacer un esfuerzo para aislar al menos 675.000 hogares a un nivel ‘preparado para el futuro’ para 2030. En otras palabras: tan bien aislados que teóricamente se pueden calentar sin gas, por ejemplo con una bomba de calor. En el mismo año, 450.000 hogares deben quedarse sin gas. Debido a que las corporaciones dependen en gran medida de los municipios y los proveedores de energía, por ejemplo, para la construcción de redes de calor, la viabilidad de este objetivo se revisará en 2024. Eso parece difícil. La gremial de empresas energéticas emitió una advertencia el domingo Él Diario financiero que actualmente cuarenta proyectos de calefacción urbana paralizados o retrasados porque no serían rentables. Se trata de 375.000 de las 500.000 conexiones previstas.
Inquilinos en problemas
Pero también hay inquilinos que ya están en problemas por el aumento de los precios de los alimentos y la energía. Por eso, el ministro De Jonge anunció una reducción parcial de la renta en diciembre. Medio millón de inquilinos con una renta de hasta el 120 por ciento del mínimo social pagarán 57 euros menos al mes que los inquilinos con un salario superior.
Para hacer realidad todo esto, el gobierno ha cumplido un anhelado anhelo de las corporaciones. A partir del 1 de enero, se abolió el gravamen del propietario. Este fue un impuesto adicional para las asociaciones de vivienda, introducido en 2013, cuando estaban plagados de escándalos (financieros). Según Aedes, la supresión de este gravamen supondrá un ahorro total de unos 1.700 millones de euros al año. ¿Es esto suficiente para lograr todos los objetivos?
A modo de comparación: la ‘tarea inversora’ para el sector es de aproximadamente 120.000 millones de euros entre 2022 y 2030, según cálculos realizados por el gabinete el pasado verano. Aproximadamente la mitad de esto se destina a nueva construcción, alrededor de 46 mil millones de euros para sostenibilidad y el resto para reducción de alquileres. Por lo tanto, una gran parte de los planes deberá pagarse con ingresos o préstamos existentes.
El ministerio concluyó sobre la base de un cálculo financiero que los planes eran factibles en ese momento de acuerdo con ‘las previsiones actuales’. Pero esas circunstancias han cambiado. El sector de la vivienda y la construcción en su conjunto se ha visto afectado por el aumento de los costos de construcción, una mayor escasez de mano de obra y el aumento de las tasas de interés.
Las corporaciones de Randstad son las más débiles
Aunque el cálculo anual de las finanzas de las asociaciones de vivienda no se espera hasta el verano, Frans Schilder, investigador afiliado a la Agencia de Evaluación Ambiental de los Países Bajos (PBL), se pregunta si se lograrán todos los objetivos. “La respuesta es probablemente no. Creo que todo es posible. Pero no al mismo tiempo, y no rápidamente.
La reducción de la renta en particular, dice Schilder, “tiene un gran impacto” en la influencia de las corporaciones en el futuro. “La nueva construcción vale la pena a largo plazo, pero las reducciones de alquiler se producen directamente a expensas de la capacidad de inversión de las corporaciones”, dice. “Este no es un elemento de costo único. Esta medida también resultará en menos ingresos dentro de diez años”.
Johan Conijn, profesor emérito del mercado de la vivienda, y Berry Blijie, director de la agencia de investigación ABF Research, también creen que las corporaciones lo pasarán “difícil”. Sin embargo, Conijn enfatiza que estas organizaciones difieren mucho entre sí, en términos de finanzas, pero también en términos de su tarea individual. Cuántas etiquetas energéticas pobres tiene una asociación de viviendas, o cuáles son los objetivos de construcción en su propia región, hace una diferencia significativa en la viabilidad de los planes.
Se pueden discernir líneas generales, dice Conijn. Esto dificulta la implementación de los planes en la conurbación de Randstad, particularmente en la región de Rotterdam-Haaglanden. Conijn: “La posición financiera de estas corporaciones es la más débil”. Queda relativamente mucho por construir y estas ciudades tienen muchas casas antiguas, en su mayoría construidas antes de la Segunda Guerra Mundial.
“Hacer que esos edificios antiguos sean más sostenibles puede ser muy costoso”, agrega Blijie. Esto se hace a menudo cuando una casa está programada para una renovación importante, generalmente unos veinte o treinta años después de la construcción. “Por lo tanto, es difícil separar cuánto dinero se destina a la sostenibilidad y cuánto a la renovación. Pero las cantidades por el trabajo total pueden variar de 50.000 a 150.000 euros por vivienda”.
“La abolición del impuesto a los propietarios da cierto alcance”, dice Gijsbert van Herk, presidente de la junta directiva de la corporación Staedion, propietaria de unas 44.000 viviendas en La Haya y sus alrededores. “Pero se ve que gran parte de ese dinero ya se está desviando hacia la reducción del alquiler y la sostenibilidad”.
Según Van Herk, construir casas suficientes es particularmente difícil en su área. “En la región de Haaglanden, se deben construir 25.000 nuevas viviendas. Si sumas todos los planes que tienen las corporaciones aquí, llegas a quince o diecisiete mil. Entonces hay una brecha en las ambiciones”. Según Van Herk, la abolición del gravamen de los propietarios, por lo tanto, no generará viviendas adicionales en su región.
Dilema: ¿dónde construir?
Además, en el área de obra nueva, la falta de dinero no es la única dificultad. Dónde construir es un dilema para muchos desarrolladores de proyectos, la tierra es escasa y costosa. Para las corporaciones, también existe el hecho de que no pueden recuperar sus inversiones a través de rentas altas.
Para atraer nuevas viviendas de alquiler social, los municipios a veces exigen que los desarrolladores de proyectos comerciales también involucren a las corporaciones en sus planes. Por ejemplo, el esquema ’40-40-20′ existe en Ámsterdam desde hace algún tiempo. De cada gran proyecto de nueva construcción, el 40 por ciento debe ser alquiler social, el 40 por ciento alquiler o compra en el segmento medio y el resto puede consistir en alquiler o compra costosos.
“Colaborar con esas partes del mercado ahora a veces también comienza a ser una limitación”, dice Eric Nagengast, director de bienes raíces de la corporación Rochdale de Holanda Septentrional (38,000 viviendas). “Ahora vemos que las partes del mercado a veces dicen: los precios de la vivienda están cayendo, el proyecto ya no puede seguir adelante. Estamos poniendo el plan en espera por ahora”.
Falta de ubicaciones
A veces, los desarrolladores también tardan más en vender el 70 por ciento de sus casas para construirlas, dice Henk Peter Kip, director de la corporación de viviendas Woonin (35,000 casas) en Utrecht. Ese límite del 70 por ciento es necesario antes de que realmente comience la construcción. Tanto Nagengast como Kip piensan que las corporaciones en cualquier caso no lograrán los objetivos de construcción. “Esto se debe principalmente a la falta de ubicaciones prometedoras”, dice Nagengast. Kip: “Simplemente no hay suficientes lugares”.
Hay mucho escepticismo sobre la viabilidad de los objetivos, pero es difícil decir cuál de ellos no se logrará. Investigador de PBL Schilder: “Las corporaciones y los municipios deberían preguntarse qué consideran más importante de todos los planes”. La reducción de la renta es relativamente fácil de implementar y, en cualquier caso, continuará. “No es posible pintar una imagen general de qué tarea se está quedando atrás primero”, dice el profesor emérito Conijn. “Es una cuestión de prioridades”.
Una versión de este artículo también apareció en el periódico del 20 de febrero de 2023.
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