China se está alejando de su política de “tres líneas rojas” de limitar el apalancamiento en el sector inmobiliario, después de que su esfuerzo por reducir los préstamos riesgosos y la especulación inmobiliaria ayudó a impulsar una ola de incumplimientos y provocó una caída en el mercado inmobiliario.
Beijing ahora está aliviando las restricciones sobre el crédito para desarrolladores e incluso está implementando préstamos potenciales luego de una severa recesión que provocó el colapso de las ventas de viviendas y terrenos, amenazando un pilar importante de una economía que ya está sufriendo por los bloqueos de coronavirus.
Los funcionarios de varios bancos estatales dijeron que habían archivado efectivamente las restricciones de apalancamiento, cuyas tres líneas rojas se refieren a objetivos de deuda, capital y activos para empresas individuales, en su evaluación de los prestatarios. A fines del año pasado, los bancos estatales anunciaron cientos de miles de millones de dólares en posibles nuevos préstamos para desarrolladores inmobiliarios.
“Las tres líneas rojas no tienen sentido por ahora, y ya nadie habla de eso”, dijo Dong Ximiao, investigador jefe de Merchants Union Consumer Finance, con sede en Shenzhen.
“Las políticas de China siempre se centran en aprovechar el momento”, agregó. “Tal como [the three red lines] se puede dejar de lado por ahora, se puede revivir cuando sea necesario para frenar los precios de las propiedades”.
El retroceso puede llegar demasiado tarde para empresas como China Evergrande, cuyo incumplimiento hace más de un año desencadenó una crisis de liquidez en todo el sector. Los acreedores se reunirán esta semana con representantes de la empresa, que no es elegible para las líneas de crédito del banco estatal y cuyos inversionistas internacionales están tratando de salvar sus participaciones a través de un proceso de reestructuración opaco.
Evergrande ha incumplido una serie de plazos autoimpuestos para reestructurar sus $300 mil millones en pasivos, lo que lo convirtió en el promotor inmobiliario más endeudado del mundo en el momento de su incumplimiento oficial en diciembre de 2021.
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En los últimos meses, el enfoque de las autoridades hacia el sector inmobiliario en apuros de China ha cambiado drásticamente, ya que buscan limitar el contagio y estimular el crecimiento económico decaído. Se espera que los datos del producto interno bruto de todo el año, que se publicarán el lunes, no alcancen el objetivo del 5,5 por ciento, que fue el más bajo en décadas.
Beijing introdujo la política de desapalancamiento en el verano de 2020. China había recortado las tasas de interés a raíz de una recesión económica inducida por Covid, y los precios de las acciones y las propiedades aumentaron, lo que llevó a los formuladores de políticas a advertir abiertamente sobre una burbuja inmobiliaria.
Limitar el apalancamiento en el sector inmobiliario, que durante décadas de urbanización masiva llegó a representar más de una cuarta parte de la actividad económica general, ha sido una ambición de larga data de los políticos chinos.
El presidente Xi Jinping declaró en 2017 que las casas eran para “vivir” en lugar de “especular”, ya que un ciclo de préstamos y construcción sin control hizo subir los precios de las casas y amenazó con poner la propiedad de viviendas en las principales ciudades fuera del alcance de muchos chinos comunes.
Beijing había establecido originalmente un objetivo para el verano de 2023 para que las empresas del mercado inmobiliario cumplieran con las tres líneas rojas. Un análisis de FT en 2021 encontró que la mitad de los 30 desarrolladores principales estaban infringiendo las reglas, que les exigían mantener efectivo igual a préstamos a corto plazo, responsabilidades limitadas a 0.7x activos y deuda neta requerida para ser igual o inferior al capital.
Las restricciones aún tienen que remodelar muchos balances. Andy Suen, gerente de cartera de PineBridge Investments, señala que de los 28 desarrolladores inmobiliarios que supervisa, 16 cumplieron con las tres líneas rojas en 2021 y solo 13 lo hicieron a mediados de 2022.
“Es probable que muchos desarrolladores no puedan cumplir este objetivo de todos modos para mediados de 2023 porque las ventas se han ralentizado tanto que realmente no pueden desapalancarse”, dijo, y agregó que esto haría que sea “complicado” para los prestamistas decidir si para ofrecer nuevos préstamos.
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La profundidad de la crisis en todo el sector es grave. Los datos del grupo de investigación inmobiliaria CRIC, publicados en los medios nacionales, muestran que las ventas en los 100 desarrolladores más grandes cayeron más del 40 por ciento en 2022. Esto, combinado con el cierre de los préstamos de los bancos y la fuga de inversores del mercado de bonos corporativos, a su vez ha capacidad limitada de los desarrolladores para recaudar fondos o cubrir sus pasivos existentes.
Si bien la política de las tres líneas rojas estaba destinada a apuntalar los balances, el sector inmobiliario sigue siendo “fundamentalmente insolvente”, dijo Brock Silvers, director de inversiones de la firma de capital privado Kaiyuan Capital en Hong Kong, y agregó que los niveles excesivos de deuda “siguen amenazando La vitalidad y la estabilidad económicas de China”.
Un funcionario de uno de los bancos estatales más grandes de China dijo que los reguladores estaban promoviendo fusiones y adquisiciones como una posible solución para los desarrolladores en problemas. También han aumentado las líneas de crédito: a fines de noviembre, los bancos estatales chinos dieron a conocer $ 256 mil millones de préstamos potenciales dirigidos a desarrolladores de “alta calidad”. Pero el funcionario agregó que los bancos todavía eran “cautelosos” con respecto a los préstamos y que la actividad de fusiones y adquisiciones no se había materializado.
S&P, la agencia calificadora, dijo en un informe esta semana que “no cree en las políticas recientes [state bank lending] tienen como objetivo rescatar a los acreedores”, sino “establecer un piso para la espiral descendente del sector”. La analista Esther Liu advirtió que el paquete de rescate “agregará nuevas deudas y aumentará la carga de la deuda”.
Suen de PineBridge Investments señaló que si bien la ola de incumplimientos probablemente fue una “consecuencia no deseada” del impulso de desapalancamiento, la política puede haber logrado su objetivo de reducir la dependencia de la economía en el mercado inmobiliario.
“Estamos hablando de un mercado que es un 40 por ciento más pequeño en términos de ventas”, dijo. “Este sector probablemente no será un motor de crecimiento en el futuro, lo que podría decirse que también es uno de los objetivos de la política”.
Información adicional de Andy Lin en Hong Kong