Durante un mercado alcista prolongado alimentado por tasas de interés históricamente bajas y dinero casi gratis, Doug Harmon y su equipo presidieron ventas récord para muchos de los edificios de oficinas de trofeos de Manhattan.
No más. En estos días, Harmon, el presidente de mercados de capital de Cushman & Wakefield, la firma de servicios inmobiliarios, pasa gran parte de su tiempo realizando “triage”, como él lo expresa.
El mercado de oficinas más grande del mundo ha soportado últimamente la salida de inversionistas chinos que gastan mucho, el aumento del trabajo remoto de la era Covid y las consecuencias económicas de la guerra de Ucrania. Ahora existe una creciente preocupación de que el dramático aumento en las tasas de interés sea demasiado para muchos propietarios y que se acerque un ajuste de cuentas largamente esperado.
“Hay una sensación de consenso de que se avecina una capitulación”, dijo Harmon, quien comparó el aumento de las tasas con la gasolina que enciende una tormenta de fuego en la oficina. “Donde quiera que vaya, en cualquier parte del mundo ahora, cualquiera que tenga una oficina dice: ‘Me gustaría aligerar mi carga’”.
La industria está plagada de conversaciones sobre sociedades que se rompen bajo coacción, edificios de oficinas que se convierten para otros usos y especulaciones sobre qué desarrolladores pueden no llegar al otro lado. Mientras tanto, los oportunistas se están preparando para lo que creen que será un grupo de ventas en dificultades a precios de derribo, quizás en el primer trimestre del próximo año.
“Vamos a ver problemas”, dijo Adelaide Polsinelli, corredora veterana de Compass. “Ya lo estamos viendo”.
Desde enero, las acciones de SL Green y Vornado, dos REIT que cotizan en bolsa y que se encuentran entre los mayores propietarios de oficinas de Nueva York, se han reducido a la mitad.
Esta semana aparecieron nuevos signos de tensión. Blackstone, la firma de capital privado, dijo a los inversionistas que restringiría los rescates en un fondo de bienes raíces comerciales de $125 mil millones.
También se supo que Meta, la empresa matriz de Facebook, desocuparía alrededor de 250,000 pies cuadrados de espacio en el nuevo desarrollo de Hudson Yards para reducir costos. Ella y otras compañías tecnológicas habían estado entre las últimas fuentes de expansión en el mercado de oficinas de la era de la pandemia de Manhattan.
La pequeña colección de oficinas como Hudson Yards, con nueva construcción y las mejores comodidades y ubicaciones, todavía tiene una gran demanda, según Ruth Colp-Haber, quien, como directora de Wharton Properties, asesora a empresas sobre arrendamiento.
Meta ha anunciado que desocupará alrededor de 250,000 pies cuadrados de espacio en el nuevo desarrollo de Hudson Yards a medida que recorta costos. © AFP vía Getty Images
Pero, advirtió, el verdadero “peligro acecha abajo en los edificios de clase B y C que están perdiendo inquilinos a un ritmo alarmante sin reemplazos”. En total, Colp-Haber estimó que aproximadamente el 40 por ciento de los edificios de oficinas de la ciudad “ahora enfrentan una gran decisión” sobre su futuro.
Los pronosticadores han estado pronosticando el fin del sector de oficinas desde el inicio de la pandemia de Covid, que ha acelerado una tendencia hacia el trabajo remoto y, por lo tanto, ha disminuido la demanda de espacio. Según Kastle Systems, la empresa de seguridad de oficinas, la ocupación promedio entre semana en las oficinas de la ciudad de Nueva York se mantiene por debajo del 50 por ciento. Un análisis particularmente nefasto y citado con frecuencia realizado por profesores de la Universidad de Columbia y Nueva York estimó que el valor colectivo de los edificios de oficinas de EE. UU. podría reducirse en unos $ 500 mil millones, más de una cuarta parte, para 2029.
El sector ha desafiado hasta ahora tales predicciones. Los arrendamientos generalmente tienen una duración de siete a 10 años, por lo que los inquilinos siguen pagando el alquiler, incluso si pocos de sus trabajadores asistían a la oficina. En lo más profundo de la pandemia, los prestamistas también estaban dispuestos a mostrar indulgencia o, como dicen algunos, a “extenderse y fingir”.
Pero el fuerte aumento de las tasas de interés puede, por fin, forzar la situación. El financiamiento se ha vuelto repentinamente más costoso para los propietarios y desarrolladores, si es que está disponible. “Si tienes una deuda a punto de vencer, de repente tus tasas se duplican y el banco te hará poner dinero en el activo”, dijo un desarrollador.
Los edificios de menor calidad pueden ser los más vulnerables. A medida que vencen los contratos de arrendamiento, muchos inquilinos se marchan o exigen reducciones de renta. A pesar de que sus ingresos disminuyen, los propietarios aún deben pagar impuestos y gastos operativos.
Bob Knakal, presidente de ventas de inversión de JLL, ve una horda creciente de edificios de oficinas “zombies” en Manhattan que todavía están vivos pero que no tienen un futuro claro. El zombi típico puede haber sido comprado hace generaciones y suministrado cheques mensuales a una lista de beneficiarios en constante expansión.
“Ahora el edificio no es competitivo desde el punto de vista del alquiler porque necesita un vestíbulo nuevo, ascensores, ventanas y baños nuevos. Y si fueras a esas 37 personas y les dijeras: ‘¿Saben qué? Tienes que escribir un cheque por $750,000 para que podamos arreglar el edificio.’ Estas personas tendrían un ataque al corazón’”, dijo Knakal.
Si hay deuda que refinanciar, los prestamistas requerirán que los propietarios contribuyan con más capital para compensar la disminución del valor del edificio. “Habrá un ajuste de cuentas”, dijo Knakal, “y creo que será un desafío para muchas de estas personas refinanciar”.
Eso parece estar provocando una oleada de discusiones en la trastienda entre prestatarios, bancos, prestamistas privados y otros.
Manus Clancy, analista de Trepp, que supervisa los valores respaldados por hipotecas comerciales, comparó la situación con la que enfrentaban los centros comerciales tradicionales hace cinco años cuando sus perspectivas se deterioraron. Muchos finalmente cayeron en ejecución hipotecaria. Si un préstamo de oficina podría refinanciarse, predijo, dependería de la novedad del edificio, sus niveles de ocupación y la duración de los contratos de arrendamiento. “No hay mucha angustia, per se, hay mucha preocupación”, dijo.
Algunos edificios de oficinas obsoletos pueden convertirse en residenciales, lo que, en teoría, ayudaría a aliviar la escasez crónica de viviendas en la ciudad de Nueva York. Pero eso es más fácil decirlo que hacerlo, dicen muchos expertos. Requeriría cambios de zonificación. Incluso entonces, muchos edificios de oficinas pueden no ser candidatos adecuados para las conversiones residenciales, ya sea porque sus placas de piso son demasiado grandes, sus ascensores están mal ubicados, sus ventanas no se abren o sus vecindarios no son atractivos. Para que tales proyectos valgan la pena, los propietarios tendrían que vender con grandes descuentos.
Eso no ha sucedido, al menos no públicamente. “Nadie quiere ser el primero en sumergirse en esto porque nadie quiere establecer un nuevo mínimo innecesariamente”, dijo David Stern, fundador de Townhouse Partners, una consultoría que realiza la debida diligencia para los aseguradores de bienes raíces comerciales. “Eso es lo que todos están esperando: esta increíble revalorización”. En términos más coloquiales, un desarrollador bromeó diciendo que algunos propietarios, acostumbrados a tener propiedades durante años, aún no habían “visto a Jesús”, pero lo harían.
Mientras tanto, algunas transacciones recientes han insinuado un cambio en el mercado. En julio, RXR y Blackstone vendieron 1330 Sixth Avenue por $325 millones, por debajo de los $400 millones que RXR pagó en 2010. En 2014, Oxford Properties, una firma de inversión canadiense, pagó $575 millones para ganar una guerra de ofertas por 450 Park Avenue, un 33 -torre de pisos. Fue vendido por un propietario posterior en abril por 440 millones de dólares.
“¿Cuánto vale hoy?” preguntó un corredor. “Menos de 440 millones de dólares”.