En vista de la alta tasa de inflación y una política de tipos de interés cada vez más estricta, los inversores en los mercados inmobiliarios son cautelosos. Sin embargo, los expertos también tienen palabras de tranquilidad.
Las decisiones de inversión se posponen cada vez más
“Los mercados de la vivienda están atrapados entre la inflación, un cambio en las tasas de interés, aumentos en los costos de construcción, la necesidad de nuevas construcciones en la economía real y los objetivos de la política climática. En este período de incertidumbre, algunos jugadores son cautelosos y posponen sus decisiones de inversión”. – Esto explica Michael Bender, Jefe de Residencial de JLL Alemania en un comunicado de prensa de JLL. En julio, el BCE elevó el tipo de interés oficial por primera vez en once años del 0 al 0,5 por ciento y ahora de nuevo en septiembre al 1,25 por ciento.La tasa de inflación en la zona del euro fue del 8,1 por ciento en agosto. En un comunicado de prensa, el BCE anunció a principios de septiembre: “Según su evaluación actual, el Consejo de Gobierno espera aumentar aún más las tasas de interés en las próximas reuniones”. En los EE. UU., la Fed también aumentó la tasa de interés clave de 2,25 a 2,5 por ciento, el índice de precios al consumidor es de 8,3 por ciento.
Hay más variables en movimiento que nunca
Es por eso que JLL Alemania registró significativamente menos transacciones grandes en la primera mitad de 2022 (S1) que en el mismo período del año pasado: las cinco transacciones más grandes en el sector inmobiliario residencial representaron el 30 por ciento del volumen de transacciones en S1 2021, en el mismo período de este año fue solo el 16 por ciento, es decir, solo alrededor de la mitad. La consultora EY Real Estate también observa una reticencia similar en el nuevo barómetro de tendencias de las inversiones inmobiliarias en el sector asegurador 2022: “La tendencia de aumentar las cuotas inmobiliarias de las aseguradoras, que se viene produciendo desde hace 13 años, parece debilitándose”, dice un comunicado de prensa de EY: las compañías de seguros se encuentran entre los inversores inmobiliarios financieramente más sólidos. EY también escribe: “Por primera vez, América del Norte está reemplazando a Europa como el destino de inversión más atractivo”. Esto se debe en particular a la dependencia de Alemania de las importaciones de energía de Rusia. Oliver Schweizer, responsable del sector inmobiliario de EY Alemania, explica la situación a Haufe: “Actualmente hay más variables en movimiento que nunca”. En vista de la escasez de materiales, los problemas de entrega, la escasez de trabajadores calificados y el aumento de los costos de financiamiento, muchas inversiones se posponen o incluso cancelan. Según el sitio de noticias, la consultora inmobiliaria Colliers estima el número de nuevos apartamentos construidos para fines de 2022 en 250.000, en lugar de los 400.000 realmente planificados.
Los Bunds deprimen las valoraciones inmobiliarias
Otro factor es la alta volatilidad de los Bunds. Haufe cita a Sebastian Schneider, analista inmobiliario de Bayern LB: “Los mercados de bonos son muy volátiles porque los inversores están muy inquietos”. En su estimación, las fuertes oscilaciones de las rentabilidades continuarían en los próximos meses mientras no se superen las consecuencias de la pandemia y la guerra en Ucrania. Timo Wagner, experto en finanzas de JLL, dijo algo similar. El terremoto en los mercados de bonos también es responsable de un movimiento en las tasas de interés de la construcción. Estos se han más que triplicado en los últimos meses para la financiación a diez años. En su nota de prensa, JLL explica otro efecto del aumento de los rendimientos de los bonos federales: ya se pueden observar las primeras correcciones de precios en el mercado inmobiliario, ya que los mayores rendimientos están impactando negativamente en las valoraciones de los inmuebles.
Todavía no es previsible una caída, en cambio, el mercado se está normalizando.
Pero los expertos también tienen buenas noticias. Por ejemplo, el BCE espera que la tasa de inflación caiga en 2023, JLL afirma que el mercado en su conjunto todavía es muy líquido y que los compradores extranjeros en particular también están muy interesados en bienes raíces alemanes en 2022. Haufe cita a Matthias Barthauer de JLL diciendo que las inversiones inmobiliarias han perdido su atractivo en comparación con los bonos del gobierno, pero los inversores están mejor protegidos contra las consecuencias de la inflación y los arrendamientos de bienes raíces comerciales generalmente prevén la indexación de la inflación. Haufe también cita a Katharina Heid de Heid Immobilien: “Por regla general, los alquileres también aumentan con la inflación”. Los mayores ingresos por alquiler podrían utilizarse maravillosamente para la implementación de reembolsos especiales. Y aunque el volumen de transacciones de bienes raíces residenciales en el segundo trimestre cayó un tercio en comparación con el mismo período del año pasado, según el profesor Steffen Sebastian (Universidad de Regensburg), Peter Axmann del Hamburg Commercial Bank (HCOB) explicó a Haufe en vista del cambiante mercado inmobiliario: “Esto no es una caída, la situación del mercado se está normalizando”.
Fuentes de imagen: Andrii Yalanskyi/Shutterstock.com