Los agentes inmobiliarios de Holanda Septentrional tienen poca confianza en que los buscadores de viviendas se beneficien del nuevo sistema de puntos de demérito para el sector de alquiler gratuito, como quiere introducir el gabinete el 1 de enero de 2024. El nuevo sistema de puntos tiene como objetivo garantizar que los inquilinos paguen un precio (más) justo por su casa en el sector de alquiler gratuito. Los corredores sospechan que en realidad invita a los propietarios a llevar una contabilidad creativa y disuade a los inversores porque el período de recuperación aumentará.
Aunque este último parece estar enfriándose un poco, el mercado de la vivienda todavía está bajo una presión considerable. Hay más demanda que oferta, lo que eleva los precios. El gabinete quiere aliviar la presión construyendo más y otorgando puntos a las viviendas del sector de libre alquiler.
¿Qué significa este sistema de puntos?
El sistema de puntos ya existe para la vivienda social. El número de puntos de una vivienda de alquiler social indica la calidad de la vivienda. Se examinan, por ejemplo, la superficie, la eficiencia energética y el valor de la vivienda (valor WOZ). El alquiler se determina sobre esta base. En 2022, el precio de una vivienda de alquiler social será de 763,47 EUR o menos.
Este sistema de puntuación aún no se utiliza en el sector libre. Tampoco hay precio máximo para este tipo de propiedad de alquiler. A partir del 1 de enero de 2024, el gabinete quiere introducir un esquema similar para viviendas del sector privado. Los puntos determinan el alquiler máximo de una vivienda. Por el momento no hay techo de una renta máxima.
Los corredores de la región se preguntan en qué medida este nuevo sistema cambiará la situación actual. Steven Lagerweij, director general de Vivantus, está preocupado por la evolución actual del mercado inmobiliario, incluido el nuevo sistema de puntos del ministro De Jonge.
Lagerweij espera que el mercado siga perturbado: «Entiendo lo que De Jonge quiere decir con ese sistema de puntos, pero no ve las consecuencias de esto. Los inversores no financiarán nuevos proyectos de construcción porque tienen que cumplir con demasiados puntos. Por ejemplo, no pueden mantener una renta baja, porque también tienen que quitar los costos. De esta manera mantienes ese atraso, porque la oferta y la demanda no se juntan”.
‘Sistema obsoleto’
Jerry Wijnen, presidente de Amsterdam Makelaarsvereniging, considera que el sistema de puntos está obsoleto. “Este sistema bien podría renovarse en algún momento. Pero si tienes demasiados puntos, puedes alquilar por la renta del mercado. La desventaja del sistema de puntos es que se ha ajustado mucho en los últimos años, eso aplica; el cuanto mayor sea su valor WOZ, mayores serán los puntos».
Wijnen también indica que todavía no hay claridad sobre cuándo y cómo se presentará el sistema de puntos para categorizar las propiedades de alquiler por precio. «De Jonge quiere vivienda, inversiones, gente joven. Quiero decir: ¡Señor De Jonge, solo queremos claridad! Hablen entre ellos, porque todos realmente quieren lo mismo. ¡Siéntense juntos en una habitación hasta que se resuelva!».
«Muchos propietarios probablemente jugarán inteligentemente con el nuevo sistema de puntos»
El profesor de sistemas de vivienda Peter Boelhouwer de TU Delft tampoco ve esto como la solución: «Todavía no se sabe mucho sobre el sistema de puntos, aún no sabemos cuántos puntos serán. Muchos propietarios probablemente jugarán inteligentemente». «
Según Boelhouwer, por ejemplo, encontrarán otras formas de desarrollar este sistema de puntos. «Luego dividen una casa grande en casas más pequeñas, por ejemplo. O superan ese límite, por lo que alquilan por encima de los 1.200 euros. En este momento, el ministerio está investigando este sistema de puntos y el mercado de la vivienda».
Expatriados y renta alta
Llama la atención los altos precios de las viviendas (ocupadas por sus propietarios), que se alquilan cada vez más por períodos más cortos y se alquilan a expatriados.
“Es una tendencia general que se alquile mucho a los expatriados. Es un mercado muy específico. Ese número de expatriados sigue creciendo con fuerza. El saldo migratorio es igual al del año pasado”, dice el profesor.
Un empleado de 123Wonen Haarlem reconoce esta imagen. «Por lo general, alquilamos por 1 o 2 años, que es poco para nosotros. La mayoría de las personas para las que alquilamos son principalmente personas que se van al extranjero por trabajo o por motivos privados o que alquilan como inversión». También enfatiza que los expatriados también tienen que vivir en algún lugar. «Los expatriados en realidad pueden pagar esos alquileres más altos. Alrededor del 90 por ciento de nuestros inquilinos son expatriados, me atrevo a decir eso».
«¿La posible solución? Esa es la flexibilidad, hay muchas más opciones»
El presidente de Makelaarsvereniging Amsterdam también ve aumentar el número de expatriados. «Hay muchos internacionales que vienen a Holanda a trabajar. Eso lo paga el empleador», dice Wijnen. “Los primeros meses están en un clima fiscal muy favorable. Están dispuestos a pagar”.
‘La flexibilidad es la clave’
Está claro que debe haber un cambio en la oferta en el mercado de alquiler. Wijnen y Lagerweij no ven el sistema de puntos como el santo grial. Ambos abogan por más opciones en cuanto a permisos y compra de casas, para que se cree más espacio en el mercado de viviendas de alquiler.
Wijnen: «Hay que construir más viviendas, hay que asegurarse de construir viviendas adicionales. Se necesitan 100.000 viviendas más al año que ahora. Firmar una hipoteca con varias personas sería una opción, pero eso también es difícil desde el punto de vista fiscal, porque tienes que pagar y todos son responsables».
Lagerweij aboga por el cambio: «¿La posible solución? Esa es la flexibilidad; hay muchas más opciones. Por ejemplo, permitir más tipos de hipotecas o celebrar contratos de alquiler con amigos». Además, el gobierno debería hacer más planes para la construcción, cree Lagerweij. «¡En el segundo trimestre de este año, solo se emitieron 15.000 permisos de construcción en los Países Bajos! Eso es menos que el año pasado, cuando tampoco se cumplieron las promesas».
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