En la carrera de casi una década de Eric Farmelant como corredor de bienes raíces en Miami, nunca había visto a los inquilinos participar en guerras de ofertas por propiedades en alquiler hasta que la pandemia de coronavirus impulsó la demanda abrasadora de viviendas frente al mar en Florida. Ya no puede mostrar cuatro o cinco listados a los clientes porque muchas de las propiedades se alquilan a la vista.
“Estás viendo que los inquilinos pagan el valor de un año de alquiler por adelantado para que se acepte su oferta”, dijo Farmelant, que trabaja para Ibis Realty Group.
Los alquileres, a su vez, aumentaron casi un 40 por ciento desde enero de 2021, según Apartment List, lo que indica una tendencia más amplia que se ha apoderado del país.
Para los agentes inmobiliarios, los aumentos de alquiler de dos dígitos han sido una bendición para los negocios. Para la Reserva Federal, sirven como otro obstáculo más en la búsqueda del banco central para controlar el peor problema de inflación en décadas.
Dado que se espera poco alivio a corto plazo, los economistas advierten que las rentas elevadas actuarán como un acelerador, manteniendo la presión alcista sobre la inflación incluso cuando el crecimiento de los precios al consumidor se detenga para otras categorías. Hace que el trabajo del banco central de EE. UU. de hacer frente a los precios altísimos sea aún más difícil.
“Va a ser difícil decir ‘tenemos la inflación bajo control’ si los costos de vivienda siguen subiendo”, dijo Sarah House, economista sénior de Wells Fargo. Ella espera que la alta inflación de alquileres persista hasta al menos el final del año y, a pesar de cierta moderación compensatoria en otros bienes y servicios, “eso complicará la tarea que tiene por delante la Reserva Federal”.
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Los altos funcionarios prestan mucha atención a la inflación relacionada con la vivienda, dado que es un componente muy importante de la inflación general.
Según algunas estimaciones, los costos de la vivienda representan alrededor de un tercio del índice de precios al consumidor, que en junio aumentó a un ritmo anual del 9,1 por ciento, según la Oficina de Estadísticas Laborales, en lo que fue el aumento más rápido desde noviembre de 1981. Para la medida “básica”, que elimina elementos volátiles como alimentos y energía, representa más del 40 por ciento.
En comparación con el mismo período del año pasado, los alquileres aumentaron un 5,8 por ciento después del mayor salto mensual desde 1986 de un 0,8 por ciento. El alquiler equivalente de los propietarios, una medida de lo que los propietarios creen que se alquilarían sus propiedades, aumentó un 0,7 por ciento. En total, los costos de vivienda aumentaron un 5,6 por ciento en los últimos 12 meses, la mayor cantidad desde 1991.
La aceleración mayor a la pronosticada ha restablecido las expectativas sobre la rapidez con la que la inflación general puede moderarse este año y cuánto más endurecimiento de la política monetaria puede ocurrir próximamente. La Fed ha dicho que necesita ver una clara desaceleración en los datos mensuales de inflación antes de reducir significativamente el ritmo al que aumenta las tasas de interés.
Las previsiones de inflación de los alquileres dependen en gran medida de la trayectoria de los precios de las viviendas, que aumentaron durante la pandemia a medida que las personas reorganizaron sus vidas en una nueva era de trabajo desde casa, buscaron lugares menos densos y aprovecharon las tasas hipotecarias ultra bajas. A medida que más compradores potenciales quedaron fuera del mercado, recurrieron a las opciones de alquiler.
Ahora los precios de los compradores están fuera por una razón diferente. Los precios de la vivienda están comenzando a moderarse después de alcanzar otro récord en junio, según datos publicados por el Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios el miércoles. Pero el costo de financiar esa compra a través de préstamos se disparó a medida que la Reserva Federal aumentó las tasas de interés.
Según Realtor.com, la brecha entre los costos mensuales iniciales de propiedad de una vivienda y los alquileres se ha ampliado en aproximadamente 25 puntos porcentuales, o casi $500. Solo en junio, la NAR informó que las ventas de viviendas de segunda mano cayeron un 5,4 por ciento, o un 14 por ciento respecto al año anterior.
“Las personas a las que se les ha excluido del mercado de viviendas en venta están recurriendo cada vez más al mercado de alquiler y eso también aumenta la demanda”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.
Junto con el hecho de que los precios de los alquileres siguen los cambios en los precios de las viviendas en aproximadamente 18 meses, Kathy Bostjancic, economista jefe para Estados Unidos de Oxford Economics, dijo que la inflación de los alquileres podría no moderarse hasta el segundo trimestre de 2023.
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Economistas como Ryan Wang de HSBC han revisado al alza sus pronósticos, apuntando la inflación de alquileres año tras año a un máximo del 7 por ciento a principios del próximo año.
“Se están contratando nuevos arrendamientos a niveles de alquiler mucho más altos que antes, y esto está generando aumentos en el universo general de alquileres medidos en el IPC”, dijo.
Dada la forma en que BLS calcula los datos de alquiler, los efectos de inflación más amplios también pueden tardar en aparecer en las cifras oficiales. Michael Pond, jefe de investigación global vinculada a la inflación en Barclays, considera que el retraso puede ser de entre seis y nueve meses.
En febrero, los investigadores de la sucursal de San Francisco de la Fed estimaron que las tendencias actuales del mercado de alquiler aumentaría la inflación general del IPC en 1,1 puntos porcentuales adicionales tanto en 2022 como en 2023, o 0,5 puntos porcentuales al indicador de inflación preferido del banco central, el índice de gastos de consumo personal. Hasta ahora, esas predicciones se han mantenido.
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Lo que podría ayudar a aliviar algunas de estas presiones es una mayor oferta de viviendas, que la administración de Biden está priorizando. Pero los economistas y los expertos en vivienda dicen que esos esfuerzos hacen poco para aliviar el problema inmediato.
“No tenemos suficientes viviendas. Incluso si está construyendo más de medio millón de unidades”, dijo Danushka Nanayakkara-Skillington de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. Los crecientes costos de los materiales para los constructores también se están trasladando a los inquilinos, dijo.
Los agentes de bienes raíces y los inversionistas de bienes raíces son más cautelosos ante una recesión, que los economistas predicen el próximo año, ya que la Fed cumple con su compromiso “incondicional” de restaurar la estabilidad de precios. Para Tom Porcelli, economista de RBC Capital Markets, es probable que la vivienda ya esté “justo al comienzo de una recesión”.
“Nos espera un período de estancamiento del crecimiento económico debido a los aumentos de la tasa de interés que está realizando la Fed”, agregó Fairweather de Redfin.
“Eso reducirá el crecimiento de los precios básicamente para todo, incluido el alquiler. Pero solo tomará un tiempo para que eso se resuelva”.