Acciones inmobiliarias: ¿Qué acciones inmobiliarias son ahora una compra clara?

por Klaus Schachinger, Euro el domingo

Dl ajetreo y el bullicio de los centros comerciales de Europa está de vuelta. Esta es probablemente una de las razones por las que el grupo de moda sueco Hennes & Mauritz (H&M) abrirá este verano una tienda de concepto para el hogar en el Zuidpassage de Hoog Catharijne, el centro comercial más visitado de los Países Bajos en Utrecht. Allí se ofrecen entonces artículos de decoración y estilo de vida como espejos, vajillas, cojines decorativos y pequeños muebles. El único centro comercial del mundo al que también se puede llegar en barco tiene casi 30 millones de visitantes al año cuando no hay restricciones. Hoog Catharijne de la cartera del operador de centros comerciales más grande de Europa Klépierre no solo ofrece un gran escenario para H&M.

Ganador de reapertura

Al igual que en Utrecht, la mayoría de las galerías comerciales europeas están volviendo a la vida. El negocio de los operadores de centros comerciales, que se vieron muy afectados por la pandemia, se está recuperando más rápido de lo esperado. A fines de abril, Klépierre presentó cifras sólidas para el primer trimestre. Los ingresos netos de la misma área de ventas aumentaron un buen 88 por ciento en comparación con el año anterior. En la ampliación del centro comercial Gran Reno en Bolonia, Italia, prevista para junio, ya se ha alquilado el 99 por ciento de la superficie de venta.

El regreso de Klépierre se está celebrando en las bolsas de valores, al igual que algunos de los grandes propietarios de oficinas. Revitaliza tu negocio El fin del requisito de home office para las empresas. Desde principios de año, las acciones de Klépierre y la gestora inmobiliaria de oficinas de España, Merlin Properties, han aumentado en dos dígitos, en contra de la tendencia del índice europeo Stoxx Europe 600 Real Estate, que perdió casi una quinta parte. Los papeles del propietario francés de centros comerciales y oficinas Unibail-Rodamco-Westfield y del grupo suizo de oficinas Swiss Prime también han sido positivos desde principios de año. En Alemania, el principal accionista de Deutsche Euroshop, Alexander Otto, de la dinastía de empresas de venta por correo del mismo nombre, está utilizando la reactivación de los centros comerciales para aumentar significativamente su participación en el proveedor dominante del país. Junto con el inversor financiero estadounidense Oaktree Capital, Otto ofrece 21,50 EUR por acción más el dividendo de 1 EUR por acción para 2021.

La oferta debe ser aprobada por el Bafin. A partir de ese momento, comienza el período de aceptación de cuatro semanas. El administrador de activos de la familia Otto poseía alrededor del 20 por ciento del grupo antes de la oferta. La oferta corresponde a una prima del 44 por ciento. Los licitadores han fijado un índice de aceptación del 50 por ciento como umbral para su validez.

No está prevista la exclusión de Deutsche Euroshop. La oferta se basa en el valor a largo plazo de la empresa, dicen. Con esta perspectiva puede pagar una prima atractiva. El mercado de valores ha estado castigando a los minoristas durante cinco años. Ya no existe una distinción entre empresas fuertes y débiles, dice el jefe de inversiones inmobiliarias de Oaktree Europe, Benjamin Bianchi. En el momento de escribir este artículo, la acción se cotizaba a 22,14 euros y por lo tanto todavía por debajo de la oferta con dividendo.

El fin de los tiempos cómodos

Mientras que los operadores de los centros comerciales dan un suspiro de alivio, los propietarios cotizados de Alemania han perdido el favor de los inversores desde principios de año. Las acciones de Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG Immobilien y TAG Immobilien han registrado pérdidas de dos dígitos desde principios de año. Para las empresas, los tiempos cómodos con una inflación en rápido aumento y el cambio en las tasas de interés iniciado en Estados Unidos y Gran Bretaña aparentemente han terminado.

Debido a que las tasas de interés clave han estado históricamente bajas durante mucho tiempo, su aumento hace que los costos de refinanciamiento, que son importantes para el desempeño en el sector inmobiliario, sean más caros que el promedio en el mediano plazo. Los costos de los proyectos de desarrollo y los nuevos edificios ya han aumentado significativamente debido a los precios más altos de las materias primas para la construcción. Además, los bancos exigen más capital para el desarrollo de proyectos, informa Sven Carstensen, director ejecutivo de la empresa de análisis inmobiliario Bulwiengesa: «El entorno del mercado está obligando a la construcción comercial y residencial alemana a una especie de camisa de fuerza. Los cuellos de botella materiales y los aumentos extremos de costos con el aumento los requisitos de calidad de la energía son apremiantes», dice el experto de la industria

Los costes de los proyectos de desarrollo también aumentan fuera de Alemania. Las acciones de TAG Immobilien, con sede en Hamburgo, se vieron presionadas debido a la compra del mayor promotor inmobiliario polaco, Robyg. Su cartera consta de 700 apartamentos y proyectos con garantía contractual para construir 36.600 unidades. El acuerdo también aumenta la deuda de TAG. La relación de pasivos (préstamos) sobre el valor de la cartera (valor), préstamo a valor (LTV), aumentó de 43,2 a 47,3 en el primer trimestre. Esto ahora se considera un riesgo.

Hasta ahora, las revalorizaciones semestrales de las carteras han aportado periódicamente elevados beneficios contables a los propietarios de viviendas. Esto les permitió pedir dinero prestado sin aumentar su apalancamiento. Sin embargo, solo una pequeña proporción de estos fondos se invirtió en la cartera para aumentar su valor. Más bien, se utilizó principalmente para financiar recompras de acciones, dividendos y adquisiciones. Ahora, esta abundante y burbujeante fuente de ganancias de libros amenaza con agotarse. Las corporaciones se limitan, probablemente pronto también, a su generosidad hacia los accionistas.

Vonovia, con 550.000 apartamentos en Alemania, se está desacelerando en lo que respecta a nuevos edificios e inversiones y está considerando rentas indexadas, en las que la renta básica se ajusta anualmente en función del índice de precios al consumidor: «Si la inflación es permanentemente del cuatro por ciento, las rentas tienen que aumentar en consecuencia cada año en el futuro. De lo contrario, muchos propietarios se encontrarán en serias dificultades. No podemos pretender que la inflación no afectará los alquileres», dice el jefe de Vonovia, Rolf Buch, provocando una tormenta de indignación entre las asociaciones de inquilinos y los políticos.

INFORMACIÓN DEL INVERSOR

campeones de europa

Es probable que el aumento de la inflación y los mayores costos de la energía reduzcan el deseo de comprar de los consumidores. El operador del centro comercial Klépierre está preparado. La deuda es baja (LTV: 38,3), la carga de intereses promedio es baja y no se construyen nuevos edificios. Con la venta de la cartera de Tree por casi dos mil millones de euros, la deuda del propietario de oficinas español Merlin Properties ha pasado de 39 a 31. Ambos valores ofrecen atractivas rentabilidades por dividendo.

Oaktree es un inversionista inmobiliario exitoso y ve mucho potencial con el principal accionista Otto, que puede materializarse con una oferta exitosa. A 39 EUR por acción, el valor liquidativo, el valor de la propiedad menos los pasivos, está muy por encima de la oferta. Incluso al nivel de precios actual, debería valer la pena que los inversores privados ingresen o amplíen posiciones.

Los gigantes residenciales de Alemania

El cambio en el mercado ahora debería ser valorado por los propietarios más grandes de Alemania que cotizan en bolsa. La rentabilidad por dividendo es atractiva. Deutsche Wohnen está examinando la venta de sus propiedades de cuidados. El segmento está en los libros en alrededor de 1.200 millones de euros y debería generar altos ingresos por ventas. No existe un acuerdo de transferencia de pérdidas y ganancias con el propietario mayoritario Vonovia. Entonces el dinero se queda en la caja. La calificación crediticia es excelente y la deuda baja.

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