¿Puede esbozar algunas propuestas clave en el plan?
‘Una recomendación importante es comenzar a gravar las viviendas ocupadas por sus propietarios como activos, para reducir la desigualdad de riqueza con los inquilinos y mantener bajos los precios de la vivienda. Eso significa que paga impuestos si vende con equidad, y también sobre la propiedad de la vivienda en sí.
‘Los municipios también deberían poder beneficiarse de un cambio en el uso del suelo. Si la tierra agrícola se convierte en tierra para viviendas, el valor aumenta enormemente. Entonces se pueden imponer impuestos sobre esto. Con estos ingresos, el municipio puede subsidiar el alquiler social extra o, por ejemplo, construir carreteras. El riesgo es que los municipios tomen medidas: si les falta dinero en efectivo, después de todo, podrían decidir construir terrenos con fines naturales.
‘También es interesante la propuesta de suprimir la regulación de los alquileres en su momento. El argumento es que si los propietarios pueden ganar más con una casa de alquiler, es más probable que construyan nuevas viviendas de alquiler. En última instancia, esta mayor oferta hará que los precios bajen, la idea es. Esto es exactamente lo contrario de lo que está haciendo ahora el ministro De Jonge: quiere introducir un sistema de puntos, que ya existe en el mercado de alquiler social, en gran parte del sector libre.’
El paquete contiene medidas que no son populares entre los partidos de derecha. Reducir las deducciones de intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad de la vivienda, por ejemplo. El contrato de arrendamiento incluso va en contra de la nueva política del gobierno. ¿Qué tan realista es entonces que estas propuestas serán recogidas?
“La realidad política, por supuesto, es que los pasos pequeños son mucho más probables que implementar un plan importante de una sola vez. Si a uno le gustaría adoptar estas medidas en absoluto. Y eso lo dificulta: si solo implementas una parte de las medidas, pueden surgir efectos secundarios no deseados, advierten los investigadores. Por lo tanto, no se recomienda la recolección de cerezas.
‘Desafortunadamente, tampoco proporcionan ningún orden, como: si usted, como legislador, solo se hace cargo de una parte, entonces tome esto y esto.
‘Especialmente, la sugerencia es que los principiantes deberían usar parte de su futura pensión para comprar una casa. Entonces en realidad estás tomando prestado de tu yo futuro, eso sería un cambio muy drástico. En cualquier caso, estas propuestas proporcionan combustible adicional para la amplia discusión sobre las reformas del mercado de la vivienda.’
¿Resolverá este paquete los problemas del mercado inmobiliario a corto plazo?
‘No. La única propuesta que puede tener un efecto inmediato es facilitar la vivienda compartida. Por ejemplo, ahora se reducen los beneficios y las pensiones si las personas comienzan a vivir juntas. Si elimina eso, las personas comenzarán a vivir juntas más rápidamente, lo que significa que habrá viviendas disponibles.
¿Cuánto tiempo antes de que el mercado vuelva a estar en equilibrio?
‘Bien. En el escenario más favorable en quince o veinte años, pero dudo mucho que sea posible. Luego, se debe construir un millón de viviendas más para 2032, como estaba previsto. Me parece un milagro si esto tiene éxito, porque la industria de la construcción está luchando contra la escasez de personal, los altos costos de los materiales y los largos procedimientos legales. El número de habitantes de los Países Bajos no debería haber aumentado demasiado, ni tampoco el número de hogares unipersonales. De lo contrario, el nuevo edificio volverá a estar lleno.
Mientras tanto, los bancos centrales están elevando las tasas de interés en respuesta a la alta inflación. ¿Cómo afectará esto al mercado inmobiliario?
‘Una subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) contribuye a aumentar los tipos de interés en el mercado de capitales. Esto hace que sea más caro para los bancos comprar dinero hipotecario, lo que también aumenta el interés de la hipoteca. Se ha más que duplicado en los últimos meses, pero sigue siendo históricamente bajo.
‘En este momento existe una gran incertidumbre entre compradores y vendedores sobre la creciente inflación y la guerra en Ucrania. Queda por ver qué hará exactamente esto con los precios de la vivienda, pero no se espera una gran caída. La economía va bien y el empleo es alto. Al mismo tiempo, la escasez de viviendas sigue siendo grande y la construcción de nuevas viviendas no va a progresar.’
¿Esta incertidumbre ya se nota en el mercado de la vivienda en la práctica?
‘Hablé con un agente inmobiliario que me dijo que hace un año venían veinte o treinta personas a ver una casa, ahora son diez. Ahora recibe dos o tres buenas ofertas por una casa, el año pasado de ocho a diez. También hay menos sobrepujas que en el pasado: la gente ofrece el precio de venta o lo supera ligeramente.
‘Por cierto, esto se aplica a un barrio con muchos apartamentos en una gran ciudad. En otros lugares, todavía tuvo que sobrepujar más de 50 mil euros para conseguir una casa para un cliente con un precio de venta de poco menos de 40 mil euros. Así que se ve un cambio en el sentimiento en el mercado de la vivienda, pero aún no se vislumbra un desplome de los precios”.