Tal sistema actualmente solo se aplica a las rentas más bajas en viviendas sociales, pero también se aplicará a todas las rentas en el segmento medio a partir de 2024, hasta una renta de 1.000 a 1.250 euros por mes. Así lo dice el Ministro de Vivienda en una entrevista con de Volkskrant† Los últimos planes de vivienda se presentarán a la Cámara de Representantes el jueves por la mañana.
El objetivo de regular prácticamente todos los alquileres en los Países Bajos es proteger a los inquilinos contra los ‘excesos’. Actualmente, la escasez de viviendas es tan grande que en muchos lugares de los Países Bajos «se piden alquileres que ya no guardan proporción con la casa que obtienes por ellos», dice De Jonge. Según los cálculos de su ministerio, casi un millón de holandeses tienen costos de vivienda tan altos que les queda muy poco cada mes para los «gastos mínimos de vida».
En el acuerdo de coalición, el gabinete promete que el gobierno trabajará para ‘una vivienda asequible para todos, ya sea que compre o alquile’. La verdadera solución para la vivienda asequible es ‘construir mucho más’, reconoce De Jonge. Para 2030, se deben construir aproximadamente 900,000 viviendas adicionales, dos tercios de las cuales deben ser asequibles para personas con ingresos bajos o medios.
‘Pero no estamos allí así como así y mientras tanto tenemos que proteger a las personas’, dice De Jonge. ‘Porque estamos viendo cada vez más que es realmente muy difícil para la gente común con un trabajo común encontrar una casa asequible o pagar los costos de vivienda a fin de mes. Sus medios de subsistencia están bajo presión. Tenemos que poner eso en nosotros mismos.
¿Es necesaria una medida tan importante como la regulación de los alquileres?
‘Sí. Hacemos esto porque vemos que la escasez de viviendas no solo ha sacado algo bueno de las personas. Muchos propietarios abusan de la escasez para subir constantemente los alquileres. Eso es problemático por muchas razones.
‘En primer lugar, amplía la brecha entre la renta social y las rentas en el segmento medio, de modo que hay mucho menos rendimiento del que le gustaría.
‘En segundo lugar, la gente naturalmente se mete en problemas debido a los altos costos de vivienda. Hay personas que realmente necesitan una vivienda social, pero que no la encuentran o que están en lista de espera demasiado tiempo. Como resultado, se ven obligados a depender del sector libre. De hecho, están prohibidos allí, porque el propietario puede pedir lo que quiera. Y eso sucede mucho.
En su carta al parlamento se refiere a ‘prácticas desleales’. ¿Cual?
‘Por ejemplo, es injusto pedir 1.500 euros por una casa de 40 metros cuadrados. Y eso realmente no solo sucede en Amsterdam. En la capital, los precios son a veces incluso más altos. El punto es que los precios ya no son de ninguna manera proporcionales a la casa que obtienes por ella.
‘Otra práctica desleal es que ahora a veces se elude el alquiler máximo de 763 euros para viviendas sociales. Entonces el propietario se te acerca y te dice: ‘Sabes, también puedo darle la casa a los vecinos. Pero si lo quieres, ¿estamos de acuerdo en que pagues más? Y sí, la gente a veces tiene la espalda contra la pared. Quiero abordar el espacio que aún está disponible para participar en la formación de contratos libres.’
¿Cómo funcionará el sistema de puntos?
‘El sistema de puntos regula de manera justa lo que puedes pedir por una vivienda. Nos fijamos en la superficie, las instalaciones de la vivienda, el grado de consumo energético y la ubicación. Este sistema de valoración de la vivienda, como se le llama oficialmente, ya determina el precio justo de la vivienda social. Queremos copiar más o menos ese sistema al alquiler del mercado medio. Las rentas máximas que estamos barajando están entre los 1.000 y los 1.250 euros, según el número de puntos que tenga esa vivienda”.
Entonces, si alquila una casa de 2.000 euros por 40 metros cuadrados en La Haya, ¿puede ir al comité de alquileres para negociar un alquiler más bajo?
“Así es exactamente como funciona, sí. Por ejemplo, si fijamos el límite superior del alquiler medio en 1.200 euros y piensas: pago una cantidad absurdamente alta por mi casa y eso no está bien, entonces puedes acudir al comité de alquileres.
“Pero primero tenemos que resolver algunas cosas. En primer lugar, vamos a determinar la renta hasta la que vamos a proteger: ese límite superior estará entre los 1.000 y los 1.250 euros.
‘En segundo lugar, todavía estamos investigando qué porcentaje de recargo sobre la renta máxima se requiere para ciertos inversores. Después de todo, debemos asegurarnos de que los inversores institucionales, como los fondos de pensiones, sigan dispuestos a construir viviendas de alquiler para el segmento medio. De lo contrario, pronto tendrá un mercado perfectamente regulado, pero ya nadie quiere construir esas casas porque ya no es atractivo desde el punto de vista financiero.’
¿Pero en principio ya no se podrá pagar un alquiler de 2.000 o 3.000 euros a un arrendador privado?
‘Eso solo es posible si la casa obtiene tantos puntos que ya no cae en el segmento medio. El límite actual es de 763 euros si la casa obtiene 144 puntos. Si extendemos eso al segmento medio, pronto pagará 1.000 euros por una casa con 187 puntos y 1.250 euros por 232 puntos.
‘Si decidimos regular el mercado de alquiler a 1.250 euros, creo que tendrá más del 90 por ciento de las propiedades de alquiler. Así casi todas las casas. Esto significa que muchas viviendas que actualmente no son asequibles se retirarán al segmento medio.
“Una forma de hacerlo cumplir sería que cualquier persona que quiera alquilar tendría que solicitar un permiso. Luego se prueba cuál puede ser la renta máxima. El núcleo es que el precio de una casa es justo. A menudo no lo es ahora.
¿Es esto legalmente defendible? ¿Vas a determinar para los particulares cuánto pueden pedir de alquiler por su propia vivienda?
‘Es cierto que esto afecta el derecho de propiedad y la libertad de las personas para pedir lo que quieren para su vivienda. Pero lo hacemos por una muy buena razón. Mientras podamos argumentar que es necesario debido a la escasez, creo que es posible.
‘Tendremos que cambiar la ley para esto. Mi objetivo es que el proyecto de ley se presente a finales de este año y que las nuevas reglas entren en vigor en enero de 2024’.
¿Esto solo se aplicará a los nuevos contratos de arrendamiento o también a los existentes?
‘Estamos explorando el alcance legal para intervenir en los arrendamientos nuevos, pero también en los actuales. En cualquier caso, las nuevas normas se aplicarán a la hora de cambiar de inquilinos. Tan pronto como una propiedad de alquiler esté disponible. Lo que todavía sucede demasiado: que los inquilinos reciben cada vez un contrato anual y que el propietario vuelve a subir bruscamente el alquiler con el nuevo inquilino. Debemos deshacernos de estos excesos.
Todas aquellas personas que ahora han comprado una o dos casas para ganar mucho dinero en alquiler no estarán contentas contigo.
‘No me importaría si las personas que compran propiedades y cobran alquileres excesivamente altos dicen: ‘Ahora la diversión se ha ido para mí’. Déjame empezar a vender de nuevo. Estaría bien con eso, porque haría que una casa estuviera disponible nuevamente para los compradores que van a vivir en ella.
‘Todo el fenómeno comprar para alquilarcomprar casas para alquilar a precios demasiado altos, eso realmente tiene que parar.’