‘Más duro, mejor, más rápido, más fuerte’, era una canción muy conocida del dúo musical francés Daft Punk de 2001. Podría haber sido un título apropiado para la última versión del informe sobre el mercado inmobiliario que presenta cada trimestre la asociación de agentes inmobiliarios NVM.
Las cifras del jueves muestran que el mercado inmobiliario en los Países Bajos continuó funcionando a toda velocidad durante el último trimestre. En primer lugar: el explosivo aumento de los precios de la vivienda esta primavera no continuó hasta el verano. Sin embargo, los precios de la vivienda siguen subiendo dos dígitos anualmente. Hay mucha demanda, mucho dinero y muy poca oferta de viviendas ocupadas por sus propietarios.
Corren buenos tiempos para los agentes inmobiliarios. Las comisiones, a menudo un porcentaje del precio de venta, son elevadas. La extrema escasez del mercado inmobiliario no suele dificultar la búsqueda de compradores. Las casas llevan menos de un mes en venta, las sobrepujas vuelven a ser la norma y cada vez se venden menos casas por debajo del precio de venta, ni siquiera las caras casas unifamiliares.
Tan más duro, más rápido y más fuerte. Pero aún está por verse si esta dinámica es también “mejor” para el mercado inmobiliario en su conjunto. Las cifras de los agentes inmobiliarios NVM, que representan más del 70 por ciento de las ventas de viviendas en los Países Bajos, muestran señales de que el mercado está empezando a estancarse.
Porque aunque se han vendido más viviendas, la oferta se está reduciendo y en algunas regiones apenas quedan viviendas ocupadas por sus propietarios entre las que elegir. Cada vez más personas en transición esperan poner su casa en venta, lo que provoca que los principiantes se queden fuera y el flujo se detenga.
Cuatro números:
473.000€
Según la NVM, el precio medio de las transacciones fue de 473.000 euros a finales del mes pasado, un 0,4 por ciento más que en el segundo trimestre. Se trata de una media ponderada que tiene en cuenta las diferencias de precios entre villas independientes y apartamentos.
Un aumento de precios del 0,4 por ciento parece pequeño, pero no es insignificante. Según el NVM, los precios de la vivienda aumentan menos rápidamente en los meses de verano. Otra explicación es un “stop in situ” tras el enorme salto de precios del 7,7 por ciento en el segundo trimestre.
Una imagen mejor que el aumento de precios de un trimestre a otro es el aumento anual. Y con un 12,3 por ciento sigue siendo significativo. Una vivienda se ha encarecido de media medio centenar de mil dólares en un año.
En particular, existe una gran demanda de casas adosadas y esquineras. El precio de este tipo de vivienda aumentó un 14,6 y un 13,3 por ciento respectivamente en comparación con el año pasado. Las casas adosadas y las casas esquineras también son las más superadas.
37.000 viviendas vendidas
Los agentes inmobiliarios de NVM vendieron casi 37.000 viviendas en el tercer trimestre, más que en los últimos cuatro veranos. El número de viviendas en venta es importante para la circulación, por lo que son buenas noticias para el mercado inmobiliario. Normalmente en el tercer trimestre se ponen a la venta menos viviendas, pero esta vez fue ligeramente más que en el trimestre anterior.
En los últimos tres meses se ha puesto a la venta un número sorprendente de apartamentos, afirma el NVM. Desde el año pasado, han salido al mercado muchas propiedades de alquiler agotadas y apartamentos de nueva construcción. En comparación con el mismo período del año pasado, el número de apartamentos vendidos aumentó casi una quinta parte, hasta alrededor de 12.000.
Los compradores parecen tomar lo que pueden conseguir y dedicar menos tiempo a pensar en ello. Entre el momento en que se colocó el cartel de venta en el jardín delantero y la firma del acuerdo de compra, transcurrieron ahora una media de sólo 28 días. Cuatro menos que hace un año.
25.655 viviendas ya a la venta
Entonces las menos buenas noticias.
Aunque se produjeron más transacciones que en años anteriores, el número de viviendas en venta a cierre de este trimestre disminuyó. Los agentes inmobiliarios del NVM tenían 25.655 casas en venta hasta el 1 de octubre, casi un 10 por ciento menos que al mismo tiempo en 2023.
Este es el tercer año consecutivo en el que hay menos viviendas a la venta al final del tercer trimestre. El punto más bajo de finales de 2021 (15.600 viviendas) todavía está lejos, pero cada vez está más cerca. Para los agentes inmobiliarios, la disminución de la oferta es motivo de preocupación. Si se ponen a la venta muy pocas viviendas, el flujo en el mercado inmobiliario se detendrá.
En esto juegan un papel importante los llamados ‘transitores’, personas con casa propia y ganas de mudarse. Por miedo a quedar en el olvido, se esperan el uno al otro. Antes de poner a la venta su casa actual, primero quieren comprar una nueva casa ellos mismos. Esto hace que el mercado se paralice. El número de viviendas que quedan disponibles debido a la movilidad ha disminuido en más de un tercio entre 2021 y 2024, calculó el NVM.
Esto es cada vez más un problema, especialmente para los principiantes. Después de todo, tienen que esperar hasta que la flor comience a moverse. Y debido a la equidad cada vez mayor que tienen las personas que ascienden, los que empiezan sin casa propia se están quedando aún más atrás. Ahora tienen que aportar una media de más de 40.000 euros de su propio dinero para comprar su primera vivienda, según mostraron esta semana los datos de Mortgage Data Network (HDN).
2,1 viviendas por solicitante de vivienda
Por falta de flujo, el desabasto también aumentó en el último trimestre; cada vez hay menos opciones para cada buscador de vivienda. Según el NVM, a nivel nacional había una media de 2,1 viviendas para elegir por cada solicitante de vivienda, frente a 2,6 el año pasado. Según el NVM, existe un mercado equilibrado entre cinco viviendas a elegir.
Hay muy pocas opciones, especialmente en las regiones de Flevolanda (1,5) y Utrecht (1,6). Aquí es donde la demanda supera más a la oferta. Hay más opciones en algunas zonas de Limburgo, Gooi-en Vechtstreek y Frisia (todos 2,7). Según el NVM, usted tiene más opciones en Zelanda, donde usted, como buscador de vivienda, puede elegir entre 4,8 viviendas. Los precios en Zelanda Flandes, con una media de 284.000 euros, son los más bajos de todas las regiones examinadas por la asociación de agentes inmobiliarios.
La solución a largo plazo pasa por la nueva construcción. En el tercer trimestre se vendieron 7.270 viviendas de obra nueva. El NVM habla de una “caída estival” e indica que el número de nuevos proyectos de construcción no es suficiente para satisfacer la gran demanda.