En julio, la agencia inmobiliaria NVM ya hablaba de una “ola de calor” en el mercado inmobiliario, y aún faltaba agosto.
En ese mes, el precio de la vivienda aumentó una media del 11,2 por ciento en comparación con el año anterior, según se supo el lunes. datos de la Oficina Central de Estadística y del Registro de la Propiedad. Es el mayor salto de valor en los últimos dos años.
En agosto, una vivienda costaba una media de unos 466.207 euros; nunca antes el precio de una vivienda ocupada por sus propietarios había sido tan alto. En agosto también se pusieron a la venta más viviendas.
Las cifras mensuales de la CBS de agosto parecen marcar la pauta para las próximas cifras trimestrales del NVM, que se publicarán a principios de octubre. El método de cálculo del CBS difiere ligeramente del del NVM, lo que significa que los precios medios de la vivienda suelen diferir ligeramente.
Sea cual sea el cálculo que se siga, la tendencia alcista es claramente visible. Las viviendas ocupadas por sus propietarios son cada vez más caras. La capacidad de financiación es el principal factor determinante del precio, como lo demuestra un estudio del De Nederlandsche Bank (DNB). Cuanto más podemos pedir prestado, más rápido aumentan los precios de la vivienda.
Muy superado
Debido a que los salarios han aumentado marcadamente en los últimos dos años, los posibles compradores de viviendas pueden pedir prestado más dinero para una hipoteca. La grave escasez en el mercado inmobiliario está provocando importantes sobrepujas, en parte gracias a las opciones de financiación más amplias y porque las personas que ascienden pueden utilizar su plusvalía para una nueva vivienda ocupada por sus propietarios.
Además de los ingresos, las tasas de interés hipotecarias tienen una influencia importante en la cantidad de dinero que las personas tienen para gastar. Cuando a finales de 2022 aumentó bruscamente, se produjo una caída de corta duración: durante varios trimestres seguidos, los precios de las viviendas ocupadas por sus propietarios incluso cayeron. Esta caída ahora ha sido más que compensada por salarios más altos y tasas de interés más bajas.
Mientras tanto, “el doble de la media” (una renta media será de 44.000 euros en 2024) ya no es suficiente para comprar una vivienda media. “Si como pareja queréis comprar una casa con etiqueta energética A que cuesta 466.207 euros, ahora tenéis que contar con unos ingresos conjuntos de 95.000 euros”, afirma Oscar Noorlag de Van Bruggen Adviesgroep. “Luego se pide un préstamo con un interés del 4,1 por ciento sin garantía hipotecaria nacional”.
La brecha se amplió
Lo que el aumento de los precios deja especialmente claro es que la brecha entre tiene y el los que no tienen se hace más grande. Según cálculos del DNB, alrededor del 61 por ciento de los hogares no ganan lo suficiente para poder pedir prestado el precio medio actual de la vivienda. A medida que los precios siguen aumentando, la desigualdad también aumenta.
Después de todo, como comprador usted tiene que aportar cada vez más de su propio dinero para obtener una hipoteca. Las personas en transición, que venden una casa con un valor excesivo, tienen una gran ventaja sobre los compradores por primera vez. “Tienen que aportar principalmente sus propios ahorros. Y es imposible ahorrar dinero ante este tipo de aumentos de precios”, afirma Noorlag.
Planos de gabinete
El nuevo gabinete quiere cubrir la actual escasez de 400.000 viviendas principalmente mediante la construcción de otras nuevas. El programa de gobierno muestra que la Ministra Mona Keijzer (Vivienda Pública, BBB) se basa en gran medida en la política de su predecesor Hugo de Jonge (CDA).
El objetivo de nueva construcción es 100.000 nuevas viviendas al año, tanto mediante nueva construcción como mediante transformación de edificios existentes. Durante este período de gobierno se destinarán 5.000 millones de euros a la construcción de viviendas. También habrá otros 2.500 millones para inversiones en infraestructuras para “abrir” nuevas zonas residenciales.
Al celebrar acuerdos estrictos con municipios y provincias, el gobierno quiere garantizar que la construcción se lleve a cabo lo más rápido posible. Un ‘impuesto a los beneficios del plan’ debería garantizar que los precios de la tierra (y por lo tanto los precios de las nuevas construcciones) caigan. Los procedimientos para obtener permisos deberían ser más cortos y la construcción debería sufrir menos inconvenientes debido a las regulaciones.
Trabajando unos contra otros
Lo que no ayuda es que las políticas de diferentes gobiernos a menudo van en contra de otras. Por ejemplo, la concejala de Ámsterdam, Hester van Buren (PvdA, Finanzas), anunció este fin de semana que los impuestos sobre la propiedad en la capital aumentarán en más de una cuarta parte, como resultado de la orden nacional de austeridad impuesta a los municipios. Las asociaciones de vivienda de Ámsterdam, que poseen muchas viviendas y tienen una importante tarea de construcción, respondieron consternado: para ellos esto significa una carga adicional de varios millones al año, que no pueden gastarse en nuevas construcciones, mantenimiento y sostenibilidad.
El viernes pasado también quedó claro que se habían cancelado los nuevos planes de construcción de 9.600 viviendas en el solar de Cornelis Douwes en el norte de Ámsterdam. El astillero del constructor naval Damen, que tendría que dejar paso a esto, tiene, según el gobierno y la provincia, una importancia económica demasiado grande. El concejal Reinier van Dantzig (Vivienda, D66) reaccionó con furia. “Estoy extremadamente decepcionado con la decisión unilateral de la provincia. […] Esto tiene consecuencias para el desarrollo de toda la ciudad portuaria”, afirmó Van Dantzig. opuesto La palabra. A principios de este año, el Consejo de Estado ya suspendió la construcción de unas posibles 6.500 viviendas en otro lugar de Amsterdam-Noord.
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Incluso en los nuevos proyectos de construcción fuera de la ciudad, las exigencias medioambientales, el nitrógeno, la congestión de la red y la escasez de personal en la construcción siguen provocando que los planes de construcción se paralicen debido a procedimientos de objeción ante los tribunales. Este verano, el Rijkswaterstaat y la Junta de Aguas de Schieland presentaron ante el Consejo de Estado una objeción contra los planes de construcción de viviendas en Zuidplaspolder, lo que retrasa la construcción de más de ocho mil viviendas. Aunque el gobierno quiere acortar los procedimientos de objeción y apelación, el programa gubernamental aún no ofrece una solución clara a la fuente del problema: las excesivas emisiones de nitrógeno.
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