En Leeds, Simon Goulding, que está a punto de comprar su primera casa, ha notado lo rápido que está cambiando el mercado hipotecario.
En abril le ofrecieron un préstamo por el 26% del valor de la vivienda, con un tipo de interés fijo de cinco años, al 4,9%. La semana pasada, tras encontrar la propiedad adecuada, pudo conseguir una hipoteca al 37%, con un tipo de interés fijo de cinco años, al 4,05%.
“Sólo quiero cerrar el trato rápidamente”, dice Goulding, quien está contento con las nuevas tarifas que se le ofrecen y ansioso por no dejar que la casa se le escape de las manos.
No es el único que ha adquirido un nuevo sentido de urgencia. Desde que el Banco de Inglaterra redujo el tipo de interés básico al 5 por ciento el 1 de agosto, el número de compradores que se ponen en contacto con las agencias inmobiliarias a través de Rightmove ha aumentado en un quinto interanual, y los principales prestamistas hipotecarios han estado recortando los tipos, en algunos casos varias veces. Esta semana, Nationwide, TSB, Barclays y HSBC anunciaron nuevos recortes de sus tipos de interés, a medida que se intensificaba la guerra de precios entre los prestamistas.
Hace tres meses, la mejor hipoteca a tasa fija a cinco años del mercado para compras con un ratio préstamo/valor (LTV) de hasta el 75 por ciento era del 4,44 por ciento, según Moneyfacts. El jueves era del 3,94 por ciento.
En una hipoteca de £750.000, con un plazo de 25 años, eso significaría un recorte en los pagos mensuales de más de £200.
“Los prestatarios también pueden descubrir que pueden permitirse hipotecas más grandes, ya que los bancos calculan sus criterios de asequibilidad en muchos productos utilizando sus tasas variables estándar, que han caído desde la decisión del BoE”, dice Ray Boulger, gerente técnico senior de la correduría hipotecaria John Charcol.
Pero ¿esto inyectará algo de vida al mercado inmobiliario del Reino Unido? ¿O las limitaciones subyacentes de asequibilidad mantendrán la compra y venta moderadas durante algún tiempo?
La caída de las tasas hipotecarias ya está cambiando lo que los compradores quieren Mike Boles, responsable de la oficina privada de Savills Private Finance, afirma que los productos de tipo variable son populares desde hace tiempo entre los propietarios de viviendas adinerados porque permiten realizar reembolsos anticipados sin comisiones en caso de recibir una bonificación por trabajo o una ganancia inesperada por la venta de activos de inversión.
“Pero desde el 1 de agosto, las ofertas con tarifa fija se han vuelto tan atractivas que muchos clientes me han estado llamando para hablar sobre el cambio”, dice.
Jonathan, un comerciante de la ciudad, acaba de comprar una casa en la capital por 2,5 millones de libras, con lo que ha heredado una hipoteca a tipo variable de 1 millón de libras que tenía desde diciembre. Cree que los tipos hipotecarios bajarán, pero actualmente está solicitando una tasa fija a cinco años del 3,84 por ciento al HSBC, una oferta que aceptará de inmediato si cree que los tipos podrían volver a subir.
“Actualmente estoy esperando, pero sigue habiendo riesgo de inflación. Por lo tanto, si la situación cambia, me enteraré primero por mi trabajo y me dedicaré a solucionar el problema durante cinco años”, dice Jonathan, que no quiso dar su verdadero nombre.
“Cuando las tasas llegan al nivel ‘3s’, la gente rica piensa: después de impuestos, puedo ganar más que eso con mi dinero, por lo que es sensato pedir prestado de nuevo”, dice Simon Gammon, de Knight Frank Private Finance.
Hay otra razón, añade. “Con el nuevo gobierno laborista mostrando una clara intención de aumentar los impuestos, existe una preocupación real de que el impuesto a las sucesiones aumente. Tomar un préstamo sobre la vivienda, que reduce la cantidad sujeta al IHT cuando uno muere, tiene más sentido”, afirma. Los planes fiscales del gobierno se revelarán en el primer presupuesto de la canciller, el 30 de octubre.
En el mercado general, donde los compradores esperan que los tipos de interés bajen, el atractivo de los préstamos a dos años ha aumentado, mientras que el de los préstamos a cinco años ha disminuido. En julio, el 55 por ciento de los clientes de John Charcol optó por un préstamo a dos años, mientras que solo el 30 por ciento optó por uno a cinco años.
Sam Thompson y su pareja, que trabajan de forma remota y pueden vivir en cualquier parte del Reino Unido, quieren comprar su primera casa en Glasgow y pedir un préstamo de hasta 250.000 libras para comprar una propiedad de hasta 300.000 libras. Si bien apreciarían la tasa más baja que obtendrían de una hipoteca a cinco años, prefieren la mayor flexibilidad de un producto a tres años, dice. “No necesariamente nos comprometemos a vivir allí para siempre. Será más fácil mudarnos sin llevarnos la hipoteca con nosotros”, dice.
Pero no está claro cuánto durará la preferencia por los plazos más cortos, dice Andrew Montlake, director ejecutivo de Coreco, un corredor hipotecario. Dice que desde el 1 de agosto y a la luz de los recientes recortes de los principales prestamistas, muchos más clientes han estado preguntando por los acuerdos a cinco años, una vía que él cree que es la más sensata. Los mercados de swaps, que es la forma en que los prestamistas fijan el precio de sus acuerdos a plazo fijo, predicen que el tipo base será del 3,5 por ciento en dos años.
“Por lo tanto, la estrategia de fijación de dos años significa que si los prestamistas no aplican futuros recortes de las tasas bancarias, si no hay un aumento repentino de la inflación y si no tenemos otro desastre interno al estilo de Liz Truss, se ahorra en el largo plazo”, dice Montlake. “Son muchas las suposiciones”.
“La desventaja de tomar el plazo más corto es tomar la decisión equivocada”, dice David Wise, un corredor hipotecario de alto nivel con sede en Londres. “Fijar un plazo más largo significa saber cuáles serán sus pagos futuros, incluso para [very rich] “clientes que son valiosos”.
El empresario Will Clarke, de 27 años, y su pareja acaban de mudarse a su primera casa en Kent, tras haber pedido prestado el 85 por ciento del precio de compra. Con las incertidumbres financieras que supone dirigir dos empresas, prefiere la previsibilidad de una hipoteca a tipo fijo a cinco años, sobre todo porque no está seguro de si los tipos hipotecarios bajarán.
“De esta manera sé que, pase lo que pase, puedo afrontar los pagos”, afirma. “Sí, podríamos haber esperado a que bajaran los tipos hipotecarios, pero podrían subir, lo que significa que… [our mortgage] costaría más a largo plazo”.
Los agentes inmobiliarios sin duda esperan tasas más bajas para dar inicio a un repunte a finales del verano. Sharon Hewitt, que dirige Chiltern Relocation, una agencia de compras de Buckinghamshire que se especializa en clientes que se mudan a casas de alto valor desde Londres, dice que ha recibido significativamente más consultas desde el 1 de agosto.
“Ahora que ya pasaron las elecciones, la gente tiene más claridad, y el recorte de tasas ha señalado una perspectiva económica más optimista”, afirma.
“Ha sentado las bases del mercado y ha fomentado [buyers] “Es más fácil comprometerse con las compras”, dice Henry Pryor, un agente de compras del Reino Unido, que ayudó a los clientes a intercambiar dos casas por 6,5 millones de libras en la semana posterior a la decisión del Banco de Inglaterra. “Comprar parece menos arriesgado después de [the cut]“La economía en general parece más estable, lo que debería significar que los precios de las viviendas son más predecibles y la seguridad laboral parece más segura”.
El 8 de agosto, el Royal Institution of Chartered Surveyors dijo que su encuesta mensual a agentes inmobiliarios apuntaba a “un repunte significativo en los volúmenes de ventas en el futuro” en julio, y que más encuestados esperaban que tanto las ventas como los precios aumentaran en el corto plazo y durante el año siguiente.
Según Zoopla, los precios de las viviendas aumentaron un 1,4% en el año hasta julio, en comparación con el año anterior, y pronostican un aumento anual del 2,5% en 2024. En noviembre, cuando la hipoteca a tipo fijo medio a dos años costaba el 6,29%, Zoopla preveía una caída del 2% en los precios de las viviendas en 2024.
Richard Donnell, jefe de investigación de Zoopla, dice que el mercado está en camino de vender 1,1 millones de viviendas este año, un 10 por ciento más que en 2023.
Montlake afirma que el interés había ido en aumento en las semanas previas a la rebaja de tipos. “En las zonas más populares ya estábamos viendo un aumento de la demanda”. En julio, uno de sus clientes estaba entre los cinco que presentaron ofertas “mejores y definitivas” por una casa familiar en Fulham, dos días después de que saliera al mercado por 1,85 millones de libras; el cliente ofreció 1,95 millones de libras y la casa se vendió por 2 millones de libras.
“Hace un año, de ninguna manera habría pujado por esa casa… las tasas hipotecarias eran demasiado altas”, dice Montlake.
Para otros compradores, el reciente recorte bancario ha hecho que dejen de lado sus planes de compra y esperen a que haya mejores ofertas. En enero, Heather Cazemier y su marido, que poseen otras viviendas en Londres, consiguieron 700.000 libras con un tipo de interés fijo a cinco años del 3,94% para comprar un piso de 1,285 millones de libras en Canary Wharf.
En el último minuto, cuando la pareja descubrió que las obras obligatorias en el edificio podrían costarles otras 100.000 libras en los próximos años, se retiraron.
“[Interest rates] “Ahora vamos por el buen camino. Me alegro de que no lo hayamos hecho: nos quedaríamos cinco años pagando más que si hubiéramos esperado seis meses o un año”, afirma. Ella y su marido han pospuesto la búsqueda de una vivienda y es posible que no compren nada.
Pero a juzgar por los precios del mercado de swaps y el momento previsto de futuros recortes de tasas, hay un límite a cuán bajas podrán llegar a ser las tasas hipotecarias en los próximos dos años.
“Ciertamente no vamos a volver a los niveles que teníamos antes de este último ciclo de ajuste de las tasas de interés”, dice Andrew Goodwin, economista jefe para el Reino Unido de Oxford Economics, quien cree que las tasas hipotecarias se estabilizarán alrededor del 4 por ciento para 2027, momento en el que, predice, la tasa bancaria será del 2 por ciento.
“El jurado aún no ha decidido cuánto caerán las tasas hipotecarias hacia fines de año, y mucho depende de las perspectivas de inflación y las tasas base”, dice Donnell.
Para grandes sectores de propietarios actuales o futuros de viviendas, eso no hará mucho para que las viviendas sean más asequibles, lo que limitará las perspectivas de un aumento repentino en la compra de viviendas en el verano.
“Sí, en términos relativos, los compradores están un poco mejor que cuando las tasas estaban en su punto máximo, pero todavía hay una enorme brecha entre los precios de las viviendas y los ingresos”, dice Cara Pacitti, economista senior de Resolution Foundation, un grupo de expertos.
A pesar de que la proporción cayó desde su pico en 2021, los precios de las viviendas siguen siendo 8,3 veces los ingresos promedio de los trabajadores a tiempo completo en Inglaterra, según la ONS.
Para quienes compran una vivienda por primera vez, el aumento de los alquileres (un 5,7 por ciento en el año hasta junio, según Zoopla) y la alta inflación están minando los depósitos y agotando las oportunidades de ahorro creadas por el aumento de los salarios.
“Por lo tanto, incluso si las hipotecas se vuelven más asequibles, reunir lo suficiente para un depósito [remains] “Es una verdadera limitación. Una gran parte de la población aún está muy lejos de acceder a la vivienda”, afirma Pacitti.
Las ventas acordadas en la semana siguiente al recorte de tasas aumentaron un 5 por ciento interanual, pero desde entonces han vuelto a los niveles de hace un año, según Donnell.
“Aún tenemos algunas limitaciones de asequibilidad importantes”, afirma. “No creo que este sea un punto de inflexión ni que miremos hacia atrás y digamos: ¡Vaya!, miren el impacto que tuvo ese recorte de la tasa base en las ventas”.