Las acciones de Bank OZK, un prestamista estadounidense de tamaño mediano con raíces centenarias en la zona rural de Arkansas, se desplomaron un 20 por ciento en mayo después de que un analista de Citigroup cuestionara su creciente exposición al problemático sector inmobiliario comercial.
Dos semanas después, el banco firmó un acuerdo para financiar el mayor préstamo inmobiliario en la historia de Florida: 668 millones de dólares para terminar el Waldorf Astoria de Miami, un condominio de 100 pisos planeado como el rascacielos más alto de Estados Unidos al sur de Manhattan. Esto ocurrió en un momento en que el inventario de condominios de lujo en Miami ha aumentado un 40 por ciento en el último año en medio de una desaceleración de las ventas y un exceso de nuevas construcciones.
Cómo un modesto banco comunitario que comenzó en las montañas Ozark, con un negocio próspero de préstamos para embarcaciones y casas rodantes, se convirtió en una de las fuentes más dispuestas del país a ofrecer financiamiento para la construcción de alta gama es una historia de toma de riesgos en mercados donde otros se mostraban reacios a prestar. Ningún prestamista ha tenido un mayor impacto en la remodelación del reluciente paisaje urbano de Miami en la última década que Bank OZK.
Pero la historia también es una que ahora está haciendo sonar las alarmas: Bank OZK es el más expuesto de los principales prestamistas al notorio mercado inmobiliario de Florida, con grandes altibajos, y aumentan las preocupaciones sobre los préstamos de gran cuantía y el riesgo de concentración en su cartera. El banco tiene previsto informar los resultados del segundo trimestre el miércoles.
“Unos 200 préstamos comprenden más del 50 por ciento de su cartera total de préstamos”, dijo Benjamin Gerlinger, el analista de Citigroup que escribió el informe de mayo, señalando que sus pares tendían a emitir muchos más préstamos en montos mucho más pequeños. “Ese es un nivel de concentración ante el cual algunos reguladores se mostrarían escépticos”.
OZK ha atraído a los escépticos durante mucho tiempo, en particular al vendedor en corto Carson Block, quien en 2016 calificó el modelo de negocios de la compañía como “al revés” en una conferencia de inversión popular. Muddy Waters Research de Block anunció que estaba vendiendo en corto las acciones de OZK, citando su rápido impulso hacia el sector inmobiliario comercial. Las acciones cayeron un 15 por ciento tras el anuncio, pero se recuperaron rápidamente y terminaron ese año con un alza de más del 40 por ciento.
Los ejecutivos bancarios permanecen imperturbables.
“La concentración inmobiliaria no es nada nuevo para el banco”, dijo Brannon Hamblen, presidente de OZK. “El nuestro siempre ha sido más grande que la norma, es un banco construido predominantemente sobre préstamos inmobiliarios.
“Estamos aquí hoy para seguir haciendo nuestro trabajo como siempre lo hemos hecho”.
El Bank of Ozark fue fundado en 1903 en Jasper, Arkansas, una ciudad de 547 habitantes. Su versión moderna comenzó a tomar forma en 1979, cuando fue comprado por George Gleason, entonces un joven abogado del bufete Rose Law Firm de Little Rock, donde Hillary Clinton era socia.
Comenzó a expandirse en la década de 1990 y trasladó su sede a Little Rock, la capital del estado de Arkansas y su ciudad más grande. A lo largo de los años, el banco absorbió numerosos bancos regionales en quiebra, así como sus depósitos, acelerando en el proceso su incursión en el sector de los préstamos inmobiliarios. Sus activos han crecido de 7.000 millones de dólares a 36.000 millones de dólares en los últimos 10 años; en 2018, cambió su nombre a Bank OZK, un cambio que “nos libera de las limitaciones de un nombre ligado a una región geográfica específica”, dijo Gleason, que ahora tiene 71 años, en ese momento.
El nombre de OZK aparece en más transacciones importantes que cualquier otro prestamista inmobiliario en Miami, la región más grande de su cartera por valor en dólares, con más de $4.700 millones en 38 compromisos de préstamos, lo que representa más del 10 por ciento de su cartera de préstamos.
Algunos abogados inmobiliarios estiman que OZK ha estado involucrado en al menos la mitad de los negocios más importantes que han realizado en la última década, mucho más que cualquier otro prestamista, y es respetado por los desarrolladores por su capacidad para gestionar proyectos inmobiliarios complejos.
Aunque compite con fondos inmobiliarios sofisticados en un sector apalancado y riesgoso, OZK sigue operando como un banco regional tradicional, invirtiendo con depósitos de clientes en lugar de endeudarse o sindicar sus préstamos. “Gleason decía: ‘Si creo que es un préstamo que vale la pena, entonces lo quiero todo’”, dijo Stephen Scouten, analista de Piper Sandler.
El banco se ha mantenido agresivo mientras otros bancos se han vuelto más cautelosos con el sector inmobiliario. El año pasado, Bank OZK aumentó sus préstamos para la construcción en 3.000 millones de dólares, 1.000 millones más que JPMorgan, el banco más grande del país, y más que cualquier otro banco del país.
El origen del dominio de OZK en Miami se encuentra en las cenizas de la crisis financiera estadounidense de los años 2000, cuando Florida era el centro de la burbuja inmobiliaria.
Muchos bancos, que no contaban con suficientes préstamos para la construcción, no se sentían cómodos prestando a la escala que Miami necesitaba para construir. “Había muchas dudas”, dijo Greg Newman, director ejecutivo de préstamos de OZK en Miami.
Como los valores de las propiedades en Arkansas nunca se dispararon en el período previo a la crisis financiera, tampoco colapsaron, y OZK se mantuvo bien capitalizada. OZK intervino para llenar el vacío.
“De la noche a la mañana, todo el mundo se preguntaba: ‘¿Qué sabes de este banco? Porque todo el mundo pregunta’”, dijo Andrew Sharpe, abogado de bienes raíces de Greenberg Traurig en Miami. “La gente no tenía idea de dónde estaban los Ozarks”.
El momento fue oportuno, ya que preparó al banco para el siguiente gran auge de Miami. Impulsado por el estímulo y el éxodo de los neoyorquinos durante la pandemia del coronavirus, Miami se convirtió en uno de los mercados inmobiliarios más activos de Estados Unidos. OZK otorgó su primer préstamo en Miami en 2012. Para marzo de 2024, había originado 110 préstamos comerciales en la ciudad, por un valor de más de 9 mil millones de dólares.
Hasta ahora, las prácticas de suscripción de OZK le han ayudado a evitar un desastre largamente pronosticado. El banco ha sido rentable todos los años durante 45 años y tiene una tasa de pérdida en sus préstamos de menos del 1%, por debajo del promedio de la industria. También ha tratado de diversificarse ampliando sus préstamos para embarcaciones de recreo y vehículos recreativos.
En Miami, la relación préstamo-valor (una medida de riesgo en la que un número más bajo indica una mayor protección) es del 43%, en comparación con el promedio de la industria de alrededor del 57%. Es predominantemente el último prestamista en cualquier proyecto, lo que lo convierte en el primero en recibir el reembolso en una crisis. Y los desarrolladores han adoptado el llamado modelo sudamericano de financiamiento, que exige a los compradores depositar hasta el 50% del precio de compra, lo que proporciona capital para la construcción y dificulta que los compradores se retiren.
“Los préstamos son un negocio de riesgo y el riesgo es la concentración”, dijo Scouten de Piper Sandler. “Esa es su fórmula no tan secreta. Así es como impulsan la rentabilidad, lo hacen de una manera con la que otros bancos no se sienten cómodos”.
Siguen surgiendo nuevas torres de lujo con áticos de más de 930 metros cuadrados cada uno. Los precios de los condominios de lujo alcanzaron recientemente un nuevo máximo de 1,7 millones de dólares, un 5 por ciento más que hace un año.
Pero el crecimiento de la región está empezando a verse limitado. Las tasas de interés más altas han desacelerado las ventas, que alcanzaron su punto máximo hace dos años y ahora han caído un 50 por ciento. Al mismo tiempo, los inventarios se han disparado.
La firma de tasación Miller Samuel estima que, al ritmo más lento de ventas de este año, hay suficientes unidades de lujo disponibles para satisfacer la demanda durante el próximo año y medio. La firma de corretaje Redfin dijo recientemente que Florida tenía mercados inmobiliarios que se enfriaban más rápidamente que cualquier otro estado de EE. UU.
La crisis bancaria de 2023 sacudió los mercados y puso a los bancos regionales en el radar de los inversores y los reguladores. Inicialmente, la atención se centró en los prestamistas, como Silicon Valley Bank, que tenían grandes pérdidas en las carteras de valores. Pero esa preocupación se transformó rápidamente en preguntas sobre qué otras pérdidas potenciales podrían estar acechando en los libros contables de los bancos de tamaño mediano. No pasó mucho tiempo antes de que los inversores y los reguladores se fijaran en los bienes raíces comerciales como algo a tener en cuenta. La exposición a los bienes raíces comerciales fue un factor vital en la desaparición del New York Community Bank esta primavera.
Los analistas han señalado que una de las preocupaciones sobre la concentración inmobiliaria de OZK es que gran parte de su crecimiento ocurrió en un momento en que el mercado estaba floreciendo.
El informe de Citigroup sobre OZK cuestionó la solidez de dos préstamos sobre edificios de oficinas de San Diego y Atlanta, por un valor de más de 1.000 millones de dólares, y citó “preocupaciones crediticias agravadas”. Los inversores redujeron el valor de mercado de la empresa en más de 800 millones de dólares.
“OZK hizo un trabajo fantástico al crecer en un entorno de tasas de interés cero, pero el nuevo paradigma posterior al Covid es diferente”, dijo Gerlinger de Citigroup. “Cuando estás en el negocio de [funding] Construcción de condominios en Miami, y estás prestando $400 millones a la vez, eso son miles de préstamos para vehículos recreativos”, dijo, usando el acrónimo de autocaravanas conocidas como vehículos recreativos.
“Hay que hacer 4.000 préstamos para vehículos recreativos para mantener el equilibrio en cada préstamo para la construcción de un condominio en Miami”, añadió. “Eso es difícil”.