El sueño de tener casa propia es un gran objetivo para muchas parejas. Pero cuando se trata de comprar una casa sin casarse, surgen cuestiones legales que muchas veces se pasan por alto. Este artículo destaca los desafíos y riesgos que las parejas no casadas deben considerar al comprar bienes raíces.
Propiedad y registro de la propiedad
Cuando las parejas no casadas compran una casa en Alemania, la protección jurídica integral es de vital importancia para minimizar posibles riesgos. Los aspectos fundamentales que deben tenerse en cuenta incluyen la propiedad, las cuestiones de financiación, las normas contractuales, así como el derecho sucesorio y los aspectos fiscales.
La inscripción en el registro de la propiedad es fundamental para la propiedad de un inmueble, como explica Schmitz Notar en un artículo online. Si sólo un socio está registrado como único propietario y no se dictan más regulaciones, el otro socio tiene poca protección legal. Después de una separación, ese socio ya no tendría derecho a utilizar la propiedad a menos que el propietario registrado lo permita expresamente, continúa diciendo. Sólo en casos excepcionales existe derecho a una compensación económica, por ejemplo si la pareja no registrada apoyó financieramente la compra de la propiedad o proporcionó trabajo. Sin embargo, tales reclamaciones son difíciles de predecir y es posible que deban aclararse en los tribunales, afirma Schmitz Notar.
Problemas de financiación y copropiedad
Otro riesgo está relacionado con la financiación de la propiedad, cuando las parejas no casadas piden un préstamo juntas. El principal riesgo es que ambos socios sigan siendo responsables del reembolso del préstamo, incluso si sus vidas divergen y uno de ellos se muda, como explica «wohnen und Bau» en un artículo. Esto es especialmente cierto si el contrato de préstamo fue firmado por ambos socios. En tal caso, ambos se consideran deudores solidarios, lo que significa que el banco puede responsabilizar a cualquiera de ellos por el monto total del préstamo, dice.
Para minimizar estos riesgos, es crucial no sólo regular claramente las cuestiones de financiación, sino también documentarlas por escrito. Esto incluye acuerdos detallados sobre cómo se dividirán las obligaciones crediticias en caso de separación. Estos acuerdos pueden estipular, por ejemplo, que el socio que permanece en la propiedad se haga cargo solo de los pagos del préstamo o que el socio que se muda pague parte de la deuda. Sin acuerdos claros, ambos socios pueden encontrarse en una situación financiera difícil, en la que tendrán que pagar por una propiedad que no utilizan o cuyo valor ha cambiado, como subraya Wohn und Bau.
La adquisición conjunta de bienes para la copropiedad también implica riesgos, especialmente si uno de los socios contribuye a la compra de la propiedad más de lo que corresponde a su participación en la propiedad. En tales casos, pueden surgir disputas y se puede aplicar el impuesto sobre donaciones, como lo analiza el Dr. Stephan Biehl, director general del Colegio de Notarios de Coblenza, lo explica en el WW-Kurier. Para evitarlo, puede tener sentido asegurar las inversiones mediante acuerdos expresos, como préstamos, y, si es necesario, compensarlas mediante hipotecas o derechos de uso como la vivienda o derechos de usufructo, como se indica a continuación. decir.
Aspectos hereditarios y fiscales.
En caso de fallecimiento de una pareja, también existen importantes diferencias jurídicas en comparación con las parejas casadas. Dado que los socios de una sociedad no matrimonial no son herederos legales, en caso de fallecimiento sin testamento ni contrato sucesorio regulado, heredan los hijos, nietos o, si no hay descendientes, los padres o hermanos del causante, como señala el Dr. Stephan Biehl lo explica con más detalle en el artículo de WW-Kurier. Incluso si el socio está incluido en el testamento o en el contrato sucesorio, el heredero legal tiene derecho a una parte obligatoria que asciende a la mitad de la cuota sucesoria ordinaria, como se sigue diciendo. Con la mitad de la propiedad, esto significaría que a los herederos se les tendría que pagar una cuarta parte del valor de la propiedad.
Las parejas no casadas también se encuentran en desventaja fiscal. La desgravación del impuesto de sucesiones es de sólo 20.000 euros, frente a 500.000 euros para los cónyuges, como se explicará más adelante. Además, los bienes utilizados por los cónyuges no se tienen en cuenta a efectos fiscales, como informa WW-Kurier.
De esta manera se puede aumentar la seguridad.
Existen varias opciones para aumentar la seguridad a la hora de adquirir una vivienda. Un acuerdo de asociación, por ejemplo, ofrece esa oportunidad de reducir la inseguridad jurídica. En un contrato de este tipo, las parejas no casadas pueden hacer constar de forma clara y vinculante la estructura de propiedad, los derechos y obligaciones de ambas partes, como explica la Sparkasse en un artículo online. Esto no sólo incluye acuerdos de compra de vivienda, sino que también puede incluir acuerdos sobre pagos de mantenimiento, obligaciones de financiación y distribución de activos. Dada esta compleja situación jurídica, es recomendable que las parejas no casadas busquen asesoramiento notarial. Cada caso es individual y los notarios pueden responder específicamente a las necesidades y deseos de los involucrados para encontrar una estructura legal adecuada. Una certificación notarial también aumenta la responsabilidad y hace que el contrato sea menos impugnable, como se dice más adelante.
Alternativamente, los socios también pueden crear un GbR. En este caso, tanto la empresa como los accionistas pueden estar inscritos en el registro de la propiedad. Un acuerdo de sociedad que regula el procedimiento en caso de separación ofrece una seguridad adicional, sobre todo porque este acuerdo puede contener quién se quedará con la propiedad y cómo se compensará al otro socio, concluye la Caja de Ahorros.
D. Maier / equipo editorial finanzen.net