Chiel Pronk (69) no puede enfatizar esto lo suficiente. A pesar del desacuerdo con su propietario, la empresa inmobiliaria CBRE, es “especialmente agradable” vivir en el complejo de apartamentos situado encima del centro comercial Keijzershof en Pijnacker. Los residentes se cuidan unos a otros y el supermercado está a sólo dos tramos de escaleras más abajo. “La única desventaja”, afirma, “es el fuerte aumento de los alquileres”.
Cuando se terminaron las casas hace once años, Pronk, ahora jubilado, fue uno de los primeros residentes. En ese momento todavía pagaba 990 euros al mes, pero a partir del próximo mes probablemente aumentará a 1.385 euros. “Entonces estás hablando de una diferencia de casi 400 euros. Mientras que para muchas personas su pensión apenas ha aumentado en los últimos diez años”.
El viernes, Pronk y más de quinientos inquilinos más se enfrentaron a su propietario en el tribunal de Rotterdam. El colectivo de inquilinos intenta en un procedimiento sumario impedir que la gestora de la propiedad CBRE IM aumente el alquiler a partir del 1 de julio.
La cuestión es si los aumentos de alquiler que solicitaron los propietarios fueron justos según la ley. En los últimos años, los jueces de los tribunales de subdistrito han reprendido en casos individuales a importantes empresas inmobiliarias como Amvest, Bouwinvest, ASR y Vesteda por los contratos de alquiler que utilizaron. El Tribunal Supremo debe ahora determinar si los inquilinos han pagado demasiado durante todo este tiempo. Hasta que no se aclare esto, Pronk y sus compañeros inquilinos no quieren pagar un aumento de alquiler.
“Hay mucha gente que tiene problemas económicos”, afirma Pronk. “Se ve que los alquileres están aumentando explosivamente, mientras que los ingresos crecen mucho menos rápidamente. Varias personas están terriblemente molestas por esto. Ya no tiene dinero para irse de vacaciones, ni para salidas. Y mientras el propietario dice que el emprendimiento social es de suma importancia. En realidad, es simplemente escandaloso”.
Propietario arbitrario
Durante mucho tiempo no hubo un aumento máximo de alquiler para los contratos en el sector privado. Los contratos de alquiler estipulaban que el alquiler aumentaría anualmente de acuerdo con el índice de precios al consumo, lo que en sí no era inusual. Pero además, al propietario se le dio la posibilidad de cobrar un recargo de hasta el 5 por ciento. El importe lo determinaría el propietario. Por ejemplo, debido a un mantenimiento imprevisto de la propiedad, pero también como compensación por “condiciones cambiantes del mercado”.
Los alquileres están aumentando explosivamente, mientras que los ingresos se están quedando atrás. En realidad, es simplemente indignante
Este tipo de contrato es especialmente común en el sector del alquiler privado, donde hasta hace unos años el precio del alquiler y el incremento del mismo no tenían límite máximo. Los contratos también se producen en el sector regulado del alquiler social, aunque en mucha menor cantidad. Según una estimación aproximada de Woonbond, existen aproximadamente 500.000 contratos de alquiler con la disposición que otorga a los propietarios un recargo variable.
Muchos inquilinos se sienten sujetos a la arbitrariedad de su arrendador. No estaba claro de antemano qué tan alto sería el aumento anual del alquiler y después los propietarios a menudo no indicaban el motivo del aumento porcentual. “Podría ser el 3 por ciento para usted, el 5 por ciento para otra persona. Nunca se sabe lo que obtiene”, dice Pronk.
Y esto es contrario a las normas europeas de protección del consumidor, como ya lo dictaminaron los tribunales regionales en varios casos individuales. Según estas reglas, todo panadero debe tener claros los precios de una bolsa de bollos de grosellas, para saber exactamente lo que tiene que pagar en la caja. Esto también se aplica a los propietarios de viviendas: el precio del alquiler debe incluirse en los contratos en un lenguaje claro y conciso. En la práctica esto no siempre sucedió. Los inquilinos se enfrentaron a un recargo adicional por el alquiler de hasta el 5 por ciento anual, sin una explicación clara.
El veredicto de Bouwinvest
Mientras que algunos inquilinos presentaron una defensa ante el tribunal subdistrito, otros dejaron de pagar los aumentos de alquiler. Esto también se aplica a una pareja que alquiló una casa de Bouwinvest por 865 euros en 2005, pero después de varias subidas de alquiler tuvo que pagar 1.535 euros mensuales en 2023. La pareja se atrasó en el pago del alquiler y Bouwinvest intentó el año pasado obtener permiso del tribunal para desalojar a la pareja de la casa.
En cambio el tribunal subdistrito falló en beneficio de los inquilinos. Según el juez, Bouwinvest no había dejado suficientemente claro para qué se necesitaba exactamente el porcentaje de recargo anual y por qué estaba justificado el máximo del 5 por ciento. La cláusula del contrato que regulaba el aumento del alquiler fue declarada inválida. El alquiler mensual se fijó en 865 euros; el alquiler inicial el primer día del contrato. Además, Bouwinvest tuvo que liquidar en el futuro el exceso de alquiler pagado con los inquilinos.
La sentencia se vio muy afectada por las grandes empresas de alquiler de viviendas. Los inquilinos que se encuentren en una situación similar a la de la pareja del caso Bouwinvest podrían impugnar el aumento del alquiler y también reclamar el alquiler pagado en exceso. Según los propietarios, el hecho de que el tribunal regional haya eliminado toda la cláusula de aumento del alquiler es demasiado extremo. Hay mucho en juego para ellos: reciben hasta cientos de euros menos de alquiler por inquilino y también tienen que temer tener que devolver el exceso de alquiler recibido.
Los propietarios no ven la urgencia del caso porque se trata de “pequeñas cantidades”
IVBN, la asociación comercial de los principales inversores inmobiliarios, calculó cuáles serían las consecuencias si la Corte Suprema siguiera los fallos de los tribunales inferiores. En este “peor de los casos”, señala la directora del IVBN, Judith Norbart, le costaría al sector un total de 6,4 mil millones de euros. Dinero que, según los inversores, se necesita desesperadamente para construir nuevas viviendas y hacer más sostenibles las existentes.
A los ojos de Pronk, es un alquiler que él y sus compañeros inquilinos han pagado demasiado durante todos estos años. Como miembro de la plataforma de inquilinos que inició el procedimiento sumario, lleva tiempo oponiéndose a ello. “En realidad, esto ha estado sucediendo desde que vivo aquí. En 2022, enviamos una carta al administrador de la propiedad con la plataforma para inquilinos. La respuesta que recibimos fue, en mis palabras: lástima, son las fuerzas del mercado”.
El fuerte aumento del alquiler hizo que Pronk se planteara mudarse varias veces. “Es muy extraño. Lo he pensado varias veces: es un manicomio, voy a buscar otra cosa. Pero la ubicación siempre es menor. Luego tienes que mudarte por unos cientos de euros a una casa que te guste mucho menos. Hasta ahora la decisión siempre ha sido a favor de esta casa”.
Corte
El juez de primera instancia de Rotterdam planteó el viernes la pregunta: ¿pueden los inquilinos ignorar el aumento del alquiler hasta que llegue el Tribunal Supremo?
La mayoría de las dos primeras filas de la abarrotada sala del tribunal están llenas de abogados y otros consejeros. Al fondo se encuentran algunos de los 540 inquilinos que presentan conjuntamente el caso. Otros siguen el caso a través de una conexión de vídeo.
El abogado del propietario inmobiliario CBRE cuestiona si existe un interés urgente para el grupo de inquilinos. Se trata de cantidades de “varias decenas de euros” y los inquilinos sabían desde hacía tiempo que se avecinaba un aumento. Además, según el abogado, uno de cada tres inquilinos del colectivo ya paga anualmente el aumento del alquiler. “A los propietarios no les queda claro por qué estos inquilinos no podrían esperar a que se desarrolle más este asunto”.
Los propietarios se enfrentarían a un gran problema si se bloqueara el aumento de los alquileres. Puede producirse un efecto bola de nieve: pronto ningún inquilino querrá pagar un aumento de alquiler hasta que el Tribunal Supremo adopte una decisión definitiva. Además, ya se han presentado a los bancos las órdenes de cobro correspondientes al mes de julio. El abogado dice que teme una “pesadilla administrativa”.
“Ese no debería ser problema de los inquilinos”, responde su abogado. Según él, cada vez más inquilinos se quedan atrás debido a los aumentos de alquiler anteriores. “Y además de eso, está este aumento de alquiler. Muchos inquilinos no pueden soportarlo y tienen problemas económicos”.
El juez de instrucción no accede al pedido de pronunciarse antes del 1 de julio, pero quiere dos semanas para tomar una decisión.
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Al final de la sesión, un hombre al fondo de la sala pide hablar. Chris Karsdorp habla en nombre de la plataforma de inquilinos y se dirige al juez. “Escucho muchos términos legales, pero extraño la historia de las personas sentadas aquí”. A pesar de los 540 inquilinos que presentaron el caso, el juez dice no conocer historias concretas. Según Karsdorp, esto se debe a que la gente está avergonzada. “Permanecen en silencio sobre sus problemas. En lugar de acudir a su gerente, simplemente comen chispas de chocolate”. Según él, tampoco es fácil encontrar viviendas de repuesto en el reducido mercado inmobiliario. “¿Propiedades de alquiler más baratas? No hay ninguno en absoluto”.