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Desde el auge de los funerales con globos estratosféricos y las recetas de galletas cada vez más suaves hasta el uso de descuentos en fideos para sobornar a los ancianos para que entreguen sus permisos de conducir, la demografía de Japón ha producido una gran variedad de consecuencias inesperadas. Ahora podrían, posiblemente, incluir persuadir a una cohorte gigante de jóvenes estadounidenses (los 23 millones de personas de entre 18 y 29 años que todavía viven con sus padres) para que por fin abandonen el nido familiar.
La clave de cómo podría suceder esto surgió la semana pasada cuando Sekisui House, el importante constructor de viviendas con sede en Osaka, dijo que iba a comprar MDC, con sede en Denver, por 4.950 millones de dólares. El acuerdo no solo será uno de los más grandes realizados en el sector por un comprador japonés, sino que catapultará a Sekisui entre los cinco principales constructores de viviendas de EE. UU., según las ventas completadas en 2022.
El acuerdo, dicen los expertos de la industria, es parte de una esperada ola de consolidación en el sector de la construcción de viviendas sorprendentemente fragmentado de Estados Unidos, donde los analistas calculan que las 20 empresas más grandes controlan aproximadamente el 40 por ciento del mercado. La consolidación podría significar más oferta, viviendas más baratas y, en teoría, más oportunidades para que los adultos jóvenes se las arreglen por su cuenta; actualmente citan el costo inasequible como una de las principales razones para vivir con sus padres.
Japón parece cada vez más crítico para impulsar esto. El acuerdo con Sekisui, al que siguió esta semana una adquisición más pequeña por parte de Daiwa House con sede en Estados Unidos, confirmó la información del Financial Times del año pasado de que las ambiciones de los constructores de viviendas japoneses estaban ardiendo y que su búsqueda de objetivos en el mercado estadounidense había llegado a un punto máximo. nuevo tono de agresión. Daiwa, Sekisui y Sumitomo Forestry están ascendiendo en la clasificación de Estados Unidos en términos de escala. Los banqueros de fusiones y adquisiciones que trabajan con el trío tienen claro que están lejos de terminar de comprar su camino hacia la expansión.
Detrás de la ahora acelerada incursión de Japón en la construcción de viviendas en Estados Unidos (se ha estado expandiendo lentamente durante más de una década) hay tres formas de arbitraje: diferencias entre los dos países que estos acuerdos están expresamente diseñados para explotar.
El primero y más importante es el arbitraje demográfico. La población indígena y envejecida de Japón se está reduciendo a un ritmo de aproximadamente medio millón de personas al año, mientras que se espera que su excedente nacional de unidades de vivienda (casas y apartamentos) disminuya. superó la marca de los 10 millones en 2023. Un gran número de empresas japonesas de una amplia gama de industrias han reconocido que sus únicas perspectivas serias de crecimiento están en el extranjero, donde la población sigue creciendo. Los constructores de viviendas ofrecen quizás el ejemplo más claro de la persecución empresarial mundial de Japón por una demografía más lucrativa.
El crecimiento demográfico de Estados Unidos, aunque avanza a un ritmo bajo 0,5 por ciento en 2023, sigue siendo positivo y el inventario de viviendas del país es bajo. Según John Burns, un consultor veterano en el mercado inmobiliario estadounidense, a Estados Unidos en su conjunto le faltan aproximadamente 1,7 millones de unidades de vivienda, un margen que existe como síntoma residual de la crisis financiera de 2008 y representa el valor de un año entero de nuevas construcciones en el ritmo actual.
Un segundo tipo de arbitraje es financiero. Incluso cuando aumentan las expectativas de que el Banco de Japón podría entrar en un ciclo de subidas de tipos en algún momento de este año, su política monetaria ultralaxa sigue diferenciando al país del resto del mundo desarrollado. Las empresas japonesas todavía pueden conseguir financiación a bajo coste y, según Margaret Whelan, banquera de inversiones especializada en la industria inmobiliaria implicada en recientes acuerdos, el acceso a capital más barato pone a los constructores de viviendas japoneses en una ventaja significativa en el mercado estadounidense.
El tercer arbitraje es práctico. Los constructores de viviendas japoneses han evolucionado en un mercado interno cuya economía ha estado dominada durante más de 30 años por el colapso de la burbuja inmobiliaria de finales de los años 1980 y, últimamente, por la escasez de mano de obra. Son eficientes, tienen gran aversión al desperdicio y son líderes en tecnologías que requieren menos mano de obra: estos factores, dicen los analistas, podrían convertirlos en competidores formidables en Estados Unidos, especialmente si aplican esas habilidades a las empresas que han comprado.
La aparición de estos compradores japoneses ágiles, con capital barato y ávidos de clientes ha creado, dice Whelan, una nueva “tensión” distintiva en el sector de la construcción de viviendas en Estados Unidos: la consolidación está en el aire, con fusiones nacionales defensivas como una posibilidad y otros compradores extranjeros, Canadienses y europeos, probablemente se verán atraídos.
Cuando “palos y ladrillos” cuestan la mitad del costo de una vivienda, las economías de escala y el capital de menor costo son la mejor esperanza de la industria. Los constructores de viviendas necesitan construir más rápido y más barato, por el bien de los padres estadounidenses que desean sacar a sus hijos de la casa.
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