Después de la Segunda Guerra Mundial, los Países Bajos padecían una enorme escasez de viviendas. Inició un importante programa de vivienda pública para afrontar la crisis. Pero al igual que ahora, esto no sucedió automáticamente. Pasaron décadas antes de que el número de viviendas alcanzara el nivel requerido.
Una vez más, pasará mucho tiempo antes de que la construcción resuelva la crisis inmobiliaria. Mientras tanto, la demanda de vivienda sigue aumentando y la crisis continúa. Y, al igual que después de la Segunda Guerra Mundial, los políticos están recurriendo a un medio que conduce directamente a la asequibilidad: la regulación de los alquileres.
Sobre los autores
Matthijs Korevaar Es profesor asistente en la Universidad Erasmus de Rotterdam. Jasper H. van Dijk es líder de investigación en el Instituto de Economía Pública.
Esta es una contribución enviada, que no refleja necesariamente la posición de De Volkskrant. Lea más sobre nuestra política con respecto a los artículos de opinión aquí.
Las contribuciones anteriores a esta discusión se pueden encontrar al final de este artículo.
La regulación siempre tiene ganadores y perdedores. Recientemente se aprobó una ley que vuelve a convertir en norma los contratos de alquiler fijo. Esto ofrece seguridad de vivienda a los inquilinos, pero supone un riesgo adicional para los propietarios. Es una decisión política que tiene más peso. En este caso, se puede argumentar que la seguridad de la vivienda para un grupo grande de inquilinos es más importante que el hecho de que algunos propietarios abandonen el mercado como resultado de ello.
Pero los inquilinos no siempre se benefician de la regulación. El actual gabinete saliente ha ayudado, por ejemplo, a los principiantes en el mercado de compras con protección de compras y exención del impuesto sobre transferencias. Al mismo tiempo, los inversores tuvieron que pagar más impuestos. Como resultado, los compradores primerizos compraron con más frecuencia y los inversores con menos frecuencia.
El resultado es que menos viviendas quedaron en manos de inquilinos. Este aumento de la escasez significa que los alquileres aumentaron aún más. Muchos de estos inquilinos no tienen alternativa: no pueden financiar una vivienda o no califican (a tiempo) para una vivienda social.
Para acomodar a los inquilinos ahora hay una nueva ley para. El gobierno quiere abaratar algunos de los nuevos contratos de alquiler gratuito vinculándolos a un precio máximo de alquiler mediante un sistema de puntos. Se estima que a largo plazo 300.000 viviendas recibirán una media de 190 euros menos de alquiler al mes por ley.
Un precio máximo generalmente hace que más personas quieran un bien, pero al mismo tiempo la oferta disminuye porque el máximo también significa que se puede ganar menos con el bien. Esto no es diferente en el mercado de alquiler. La demanda aumentará: muchas personas que actualmente viven con sus padres o se ven obligadas a compartir una casa pronto podrán permitirse una propiedad en alquiler. Al mismo tiempo, no se agregarán propiedades de alquiler adicionales.
Entonces es difícil encontrar casas. Esto también lo vimos después de la guerra: los precios eran bajos, pero quienes buscaban su propia casa todavía no tenían más remedio que vivir en algún lugar. Todavía vemos esta compensación hoy. Cuando Berlín congeló los alquileres en 2020, los alquileres cayeron un 7 por ciento, mientras que la oferta de nuevas propiedades de alquiler se redujo a más de la mitad.
Esto también se debe a que los propietarios pueden ganar menos con su casa y, por lo tanto, resulta atractivo vender la casa o mejorarla para que quede por encima del límite reglamentario.
En ambos casos, los hogares con mayores ingresos eventualmente se mudarán a la vivienda y la oferta de alquiler regulado disminuirá. Si las viviendas se alquilan a un precio regulado más bajo, habrá un interés adicional en estas viviendas y los propietarios tendrán que elegir quién se queda con la vivienda. No está claro si los propietarios optarán por personas que buscan vivienda y que actualmente atraviesan dificultades.
En resumen, este nueva regulación de alquileres aumenta la escasez de vivienda y no ayuda a muchos buscadores de vivienda. El resultado es evidente: habrá nuevas convocatorias para ayudar a los colectivos que están faltando a la red. Esto puede crear un círculo vicioso en el que los efectos secundarios negativos de una medida siempre deben resolverse con una medida diferente.
La política más eficaz contra la crisis inmobiliaria es más viviendas. Mientras la oferta sea limitada, las medidas del lado de la demanda sólo trasladarán el problema entre grupos en el mercado inmobiliario. Así que la construcción es el lema, pero mientras tanto hay más posibilidades de concebir. Fomentar la convivencia, por ejemplo aboliendo la norma de reparto de costes.
La política actual, con subsidios como la deducción de los intereses hipotecarios y el valor nominal de alquiler relativamente bajo, alienta a las personas a vivir más grandes o vivir solas. En este caso es posible adoptar medidas eficaces, pero encontrarán resistencia porque afecta a los bolsillos de la gente. Mientras continúe la crisis inmobiliaria, los Países Bajos necesitan líderes valientes.
¿Le gustaría responder? Envíe una contribución de opinión (máximo 700 palabras) a [email protected] o una carta (máximo 200 palabras) a [email protected]