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Miles de millones de dólares de deuda vencerán este año en cientos de grandes edificios de oficinas estadounidenses que sus propietarios probablemente tendrán dificultades para refinanciar con las tasas de interés actuales.
Hay 117.000 millones de dólares en hipotecas comerciales vinculadas a oficinas que deben reembolsarse o refinanciarse en 2024, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
Muchos de ellos se sacaron hace una década en una época en la que las tasas de interés eran mucho más bajas. Desde entonces, las tasas de las hipotecas comerciales casi se han duplicado, mientras que el rendimiento de muchos edificios se ha hundido, lo que aumenta la perspectiva de miles de millones de dólares en pérdidas para los inversores.
«Va a ser un problema lograr que algunas de estas refinanciaciones se realicen», dijo John Duncan, quien dirige la práctica de finanzas inmobiliarias en la firma de abogados Polsinelli. «Estamos viendo acuerdos en los que incluso los prestatarios más sofisticados se dan por vencidos y preguntan a sus prestamistas si les gustaría quedarse con las llaves».
A diferencia de los préstamos hipotecarios estadounidenses, las hipotecas comerciales cobran casi exclusivamente intereses únicamente. Eso significa que los promotores de grandes propiedades tienden a tener pagos mensuales bajos, pero enfrentan un pago global igual al préstamo original el día en que vence la hipoteca.
Las pérdidas esperadas en este momento son de una escala mucho menor que durante la crisis inmobiliaria de 2008. Pero los préstamos deteriorados podrían causar miles de millones en pérdidas a los inversores, acabar con algunos promotores inmobiliarios (como el desmoronamiento del propietario austriaco Signa) y conducir a ventas forzadas en el ya debilitado mercado de oficinas. En diciembre, el administrador de insolvencia de Signa puso a la venta la propiedad de la compañía de la mitad del edificio Chrysler de Nueva York para recaudar el efectivo que necesitaba con urgencia.
«Estamos en el comienzo de un intento de capear la desaceleración del mercado de oficinas», dijo Richard Hill, jefe de estrategia inmobiliaria de Cohen & Steers. “Esto no está impulsado por los fundamentos; Esto tiene mucho que ver con que los costos de financiamiento vuelvan a subir”.
Las expectativas sobre las tasas de interés se han moderado desde principios de noviembre, cuando los inversores temían que la inflación estuviera resultando más dura de lo esperado y que la Reserva Federal de Estados Unidos adoptara una política de «más alto por más tiempo». Esto ha proporcionado un rayo de luz para algunos propietarios de oficinas.
Incluso mientras los inversores esperan que la Reserva Federal comience a recortar las tasas nuevamente, eventualmente se están realizando refinanciaciones. El mes pasado, el promotor Aby Rosen consiguió un acuerdo para el emblemático edificio Seagram de Nueva York, que se encuentra apartado de Park Avenue, 10 manzanas al norte de la estación Grand Central, tras meses de negociaciones y después de que los 760 millones de dólares de deuda hipotecaria sobre el edificio ya se hubieran ampliado una vez. .
Alrededor de dos tercios de las hipotecas próximas a vencer están en manos de bancos. La morosidad de esos préstamos, que tienden a estar respaldados por edificios de mayor calidad o menor apalancamiento, están aumentando, pero aún son muy bajos. Los datos de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos muestran que al final del tercer trimestre se mantuvo en una tasa de sólo el 1,5 por ciento.
A pesar de las bajas tasas de incumplimiento, las pérdidas en esos préstamos podrían ser significativas. En diciembre, un grupo de economistas estadounidenses descubrió que el 40 por ciento de los préstamos para oficinas en los balances bancarios estaban bajo el agua, lo que podría causar problemas a docenas de bancos regionales que los poseen.
«La gente debería darse cuenta de que los bancos regionales todavía están muy expuestos a los problemas del sector inmobiliario comercial», dijo Leo Huang, director de bienes raíces comerciales de Ellington Management.
El resto de los préstamos que vencen sobre propiedades de oficinas se financian con valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS, por sus siglas en inglés), un tipo de bono que generalmente paga más que la deuda gubernamental o los bonos corporativos con calificaciones similares y están en manos de compañías de seguros, fondos de pensiones e inversores individuales.
Actualmente hay aproximadamente 800.000 millones de dólares en CMBS en Estados Unidos. La morosidad de los préstamos para oficinas financiados por CMBS superó el 6 por ciento a finales de noviembre, frente al 1,7 por ciento del año anterior, según la firma de datos inmobiliarios Trepp.
«El mercado CMBS ha hecho un buen trabajo al distribuir el riesgo», dijo Huang. «Pero eso significa que habrá dolor para todos».
De los 605 edificios cuyas hipotecas vencen pronto, hay 224 que Moody’s Analytics estima que los propietarios tendrán problemas para refinanciar este año, ya sea porque las propiedades tienen demasiada deuda o porque su rendimiento de alquiler es deficiente.
La antigua Torre Sears de Chicago, el edificio más alto del mundo durante más de dos décadas después de su finalización en 1974, es uno de los de la lista.
Ahora conocida como la Torre Willis, hay 1.300 millones de dólares en deuda garantizada contra el edificio que vence en marzo. Sus ingresos anuales recientes antes de pagos de intereses fueron del 7 por ciento de su deuda. Moody’s predice que, a la luz de las tasas de interés más altas, los propietarios de edificios que no generen al menos el 9 por ciento de su deuda en ingresos anuales tendrán problemas para refinanciar este año.
Aunque algunos de los problemas financieros de los edificios de oficinas y sus propietarios se deben a la pandemia de Covid-19 y al consiguiente aumento de las oficinas vacantes, la suscripción agresiva en años anteriores también ha sido un factor.
El edificio Seagram generó 56 millones de dólares en ingresos operativos netos en 2012, el año anterior a su refinanciación con su préstamo actual. Sin embargo, cuando sus prestamistas suscribieron la hipoteca de 760 millones de dólares al año siguiente, estimaron que el edificio podría generar un 30 por ciento más al año, o 74 millones de dólares en ingresos anuales.
Nunca lo ha hecho. Las ganancias antes de pagos de intereses y renovaciones alcanzaron su punto máximo en 2018 con 69 millones de dólares y han caído desde entonces, alcanzando un mínimo de 27 millones de dólares en 2022. Desde entonces, Rosen y su firma RFR han agregado un gimnasio de 35,000 pies cuadrados y un espacio para conferencias en el sótano. , que incluye un muro de escalada de 22 pies, un estadio polideportivo con capacidad para 150 personas y un estudio de spinning.
Incluso antes de que Rosen consiguiera su acuerdo de refinanciación el mes pasado, los corredores dijeron que el edificio seguía siendo atractivo para los inquilinos y estaba lleno en un 92 por ciento a mediados de año. Pero los 54 millones de dólares en ganancias antes de intereses y renovaciones que estaba en camino de generar para 2023 son aproximadamente la misma cantidad que en 2012.
“Todos culparán a Covid [for] las pérdidas”, dijo John Griffin, profesor de la Universidad de Texas. «Pero la agresiva suscripción de deuda hipotecaria comercial por parte de Wall Street hará que la situación sea mucho peor de lo que hubiera sido».