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Las ventas de edificios de oficinas en La Défense, en las afueras de París, se han desplomado este año a medida que la crisis inmobiliaria golpea un distrito de negocios concebido por el fallecido presidente francés Charles de Gaulle para rivalizar con la City de Londres y Wall Street.
El valor de las transacciones en el distrito comercial más grande de Europa se desplomó a aproximadamente 15 millones de euros (16,4 millones de dólares) este año, frente a un promedio anual desde 2020 de entre 500 y 1.000 millones de euros, según Pierre-Yves Guice, director ejecutivo de la parque empresarial de propiedad estatal.
Guice dijo que la caída fue provocada por tasas de interés más altas, una caída en las valoraciones de los bloques de oficinas más antiguos y que los compradores potenciales optaron por renovar en lugar de realizar nuevas compras.
“Ha habido un colapso [in investments], que esperamos sea transitorio”, dijo Guice en una entrevista. “El consenso que escuchamos hoy es que realmente no se recuperará en 2024 sino en 2025”, pero añadió que el mercado de alquiler ha demostrado ser mucho más resistente.
Mejor conocida por su emblemático edificio “Grande Arche”, La Défense ha demostrado ser un éxito: los promotores han construido docenas de rascacielos y algunas de las empresas más importantes de Francia han instalado oficinas allí.
Con unos 4 millones de metros cuadrados de espacio para oficinas, es más del doble de grande que Canary Wharf de Londres y aún alberga grandes oficinas utilizadas por empresas como Société Générale y los grupos energéticos Engie y TotalEnergies.
Sin embargo, al igual que Canary Wharf, La Défense se enfrenta a un ajuste de cuentas post-Covid a medida que las empresas reevalúan sus necesidades de oficinas a medida que más personal trabaja desde casa y algunos se sienten atraídos por ubicaciones más centrales en París, donde la oferta es más limitada.
La tasa de desocupación de La Défense ronda entre el 14 y el 15 por ciento, dijo Guice, por encima de los mínimos históricos del 5 por ciento. Si bien la pandemia afectó a la demanda, las vacantes también se redujeron a los nuevos bloques de pisos que se construyeron desde 2020, que normalmente tardan varios años en llenarse, añadió.
Los nuevos proyectos de construcción son ahora escasos, aunque Total ha encargado un rascacielos de 228 metros de altura valorado en 1.000 millones de euros. Las oficinas existentes de la compañía en La Défense se encuentran entre los edificios que los corredores habían buscado compradores durante los últimos 18 meses pero tuvieron dificultades para venderlas, según dijeron dos personas familiarizadas con las discusiones. Total declinó hacer comentarios.
La Défense no publica resultados anuales. Obtiene ingresos del alquiler y venta de terrenos y edificios, gestiona actividades como estacionamiento y cuenta con financiación de las autoridades locales que recaudan impuestos a la propiedad.
Desde la pandemia, La Défense intenta reinventarse para atraer nuevas empresas o incluso estudiantes. Otros planes incluyen proyectos de regeneración diseñados para usos polivalentes y más respetuosos con el medio ambiente.
Un proyecto adjudicado la semana pasada al promotor BNP Paribas Real Estate será un complejo de poca altura con viviendas para estudiantes, un muro para escalar y un comedor, además de oficinas. Está diseñado para reconvertirse fácilmente en más viviendas si fuera necesario.
“El entorno actual exige que tengamos que ser más prudentes y desarrollar proyectos que puedan modificarse”, afirmó Carole de Matharel, especialista en grandes proyectos de BNP Paribas Real Estate.
Guice dijo que el mercado de alquiler había demostrado ser más resistente. A pesar de los cambios en los hábitos de trabajo provocados por la pandemia, en 2021 y 2022, La Défense alquiló más de 200.000 metros cuadrados en nuevos alquileres, considerado un punto de referencia para un año “normal”. El negocio de alquiler fue más lento en 2023, pero no brutalmente, añadió Guice.
Mientras que algunos clientes, como la consultora EY, están abandonando La Défense por locales más pequeños en el centro de París, el distrito de negocios afirmó que estaba logrando atraer nombres que históricamente no habían considerado la zona, incluidos grupos de lujo como la alta costura Christian Dior de LVMH y su rival Kering.
Olivier Taupin, de la asesoría inmobiliaria comercial Cushman & Wakefield, se muestra “muy optimista sobre La Défense” desde el punto de vista del alquiler. Sin embargo, añadió que el tamaño de los arrendamientos firmados se había reducido desde la pandemia.
Los edificios ahora están divididos entre muchos más inquilinos, algunos de los cuales se sienten atraídos por La Défense por razones de costos. Los arrendamientos allí se mantuvieron prácticamente estables este año en alrededor de 430 euros por metro cuadrado, en comparación con más del doble que cerca del Arco de Triunfo en el centro de París, según Cushman & Wakefield.
En otras zonas periféricas de París, los alquileres de oficinas son aún mucho más bajos, entre 100 y 150 euros por metro cuadrado en algunos casos, pero los edificios tienen dificultades para encontrar inquilinos.
“La diferencia de precios nunca ha sido tan alta” entre el centro de París y la periferia, afirmó Taupin.