La resiliencia del mercado inmobiliario europeo en medio de desafíos económicos y geopolíticos es un tema de gran relevancia e interés para inversores y observadores del mercado. Un estratega de PATRIZIA ha brindado una evaluación basada en una variedad de factores e indicadores del mercado.
PATRIZIA SE: Una breve visión
PATRIZIA AG, ahora PATRIZIA SE, es una sociedad de inversión inmobiliaria fundada en 1984. Tiene su sede en Augsburgo, Alemania, y es un proveedor global de inversiones inmobiliarias en Europa, que cotiza en el SDAX de la Deutsche Börse. Desde su fundación, PATRIZIA ha perseguido el objetivo de construir comunidades y crear un futuro sostenible. A este objetivo contribuye, entre otras cosas, la Fundación PATRIZIA, que apoya a niños necesitados en todo el mundo y les proporciona acceso a la educación, como informa IZJobs.
El volumen de transacciones y segmentos del mercado inmobiliario residencial.
En medio de una época de agitación económica causada por la inflación y el aumento de las tasas de interés, el Dr. Marcus Cieleback, economista urbano jefe de PATRIZIA, realizó un estudio en profundidad del mercado inmobiliario residencial europeo. Su análisis, titulado “Mercados residenciales europeos 2023/2024”, destaca la resiliencia del sector, incluso en un clima que ha dejado a algunos desarrolladores en dificultades y proyectos planificados cancelados o pospuestos.
Dr. Cieleback comienza con una mirada a los volúmenes de transacciones globales y europeas en el sector inmobiliario residencial, que cayeron significativamente en 2022 en comparación con el año anterior. Sin embargo, subraya que a pesar del descenso general, el mercado en Europa todavía se caracteriza por ser “claramente más cauteloso, más cauteloso”. Aunque el volumen de transacciones ha disminuido, señala que se siguen produciendo, pero a un nivel más especializado, informado y mucho más específico. La relativa solidez del mercado europeo también se ve subrayada por el continuo interés de inversión internacional en EMEA, que ve el sector inmobiliario residencial europeo como un caso de inversión atractivo con buena diversificación y oportunidades de rentabilidad estable.
El análisis profundiza en los segmentos específicos del mercado inmobiliario residencial, particularmente en los usos de nicho. Destacan aquí las viviendas para estudiantes, cuyo volumen de transacciones sólo ha caído un 14 por ciento. Cieleback interpreta esta resiliencia como un indicador de las condiciones de mercado fundamentalmente positivas que siguen existiendo a pesar de los desafíos económicos actuales. Cita el aumento de la demanda debido a megatendencias como la urbanización y el cambio demográfico, que, sin embargo, no pueden atenderse adecuadamente debido a la falta de actividad de construcción. Esta discrepancia tiende a provocar un aumento de los precios y de los alquileres, añade.
El estudio pone especial énfasis en la escasez de oferta, que se identifica como un factor crucial para la resiliencia del mercado de alquiler. Cieleback enfatiza que esta oferta escasa proporciona flujos de ingresos estables y retornos atractivos ajustados al riesgo para los inversores institucionales en un entorno inflacionario. Considera que la alta demanda, el aumento de los tipos de interés y las crecientes exigencias en materia de sostenibilidad en los nuevos edificios son factores clave para un mercado de alquiler sólido.
Brecha de oferta, ESG y cambio demográfico
Otro tema clave del análisis es el número cada vez menor de terminaciones y proyectos en cartera en Europa, con la excepción de Irlanda. La brecha de oferta resultante afecta particularmente a los hogares de ingresos bajos y medios y impone a los inversores y a los promotores de proyectos la responsabilidad de tener plenamente en cuenta los criterios ESG (ambientales, sociales y de gobernanza). El desafío es implementar cambios regulatorios de manera dinámica, lo que requiere una mayor agilidad en la planificación, pero no debería impedir que los inversores a largo plazo inviertan y actúen con éxito basándose en un profundo conocimiento del mercado, continúa.
El cambio demográfico y el creciente número de hogares unipersonales, que aumentaron una media del 7,2 por ciento en la UE entre 2010 y 2020, con un notable aumento del 19,5 por ciento en los hogares unipersonales, se consideran una oportunidad adicional identificada en el Mercado inmobiliario residencial europeo. Cieleback señala que este grupo tiene una mayor demanda de viviendas de alquiler a lo largo del ciclo de vida, particularmente los empleados jóvenes y urbanos que se encuentran en las primeras etapas de sus carreras y cuyos trabajos pueden cambiar en el futuro. Los cambios en las condiciones de vida, como la planificación familiar o los cambios de carrera, también pueden provocar mudanzas y, en muchos casos, el nuevo apartamento es inicialmente un apartamento de alquiler. Por lo tanto, es esencial que los alquileres sean atractivos en todos los ámbitos para poder satisfacer estas necesidades.
Cieleback señala que, a pesar de algunos desafíos, los factores fundamentales del mercado inmobiliario se han mantenido prácticamente sin cambios. Destaca que el mercado todavía se caracteriza por una oferta escasa y un aumento de los alquileres, lo que ofrece una baja correlación con el mercado financiero y un alto grado de seguridad contra la inflación. Incluso cuando los diferenciales de rendimiento de los bonos caen, la verdadera calidad de una propiedad se revela en su estabilidad, ubicación y el impacto social que tiene sobre su ubicación. Cieleback considera que algunas ciudades europeas, como Malmö, Viena, Helsinki, la región de Randstad, las siete principales ciudades alemanas o París, así como Barcelona y Dublín, tienen oportunidades estructurales.
La conclusión y los hallazgos finales.
En el contexto del cambio demográfico y el creciente número de hogares unipersonales, el análisis también reconoce ventajas transfronterizas en conceptos como la vivienda para estudiantes y la vivienda para personas mayores. Mientras que metrópolis como París, Londres y Madrid atraen a muchos estudiantes internacionales, Viena y Estocolmo, con una población estudiantil más nacional, dependen menos de los estudiantes extranjeros. Estas diferencias en las viviendas para estudiantes podrían revelar oportunidades para inversiones a largo plazo en áreas geográficas específicas.
Cieleback concluye que el mercado inmobiliario residencial europeo sigue siendo una base sólida y ofrece oportunidades para los inversores a largo plazo, siempre que sepan dónde buscarlas. Destaca la importancia de una sólida comprensión del mercado y de la dinámica regional para aprovechar al máximo las oportunidades disponibles.
En conclusión, el análisis exhaustivo de Cieleback presenta una perspectiva optimista sobre la resiliencia del mercado inmobiliario residencial europeo, a pesar de las incertidumbres y los desafíos económicos actuales. Al observar varios segmentos del mercado y tendencias demográficas, la investigación destaca las oportunidades de inversión a largo plazo y el atractivo continuo del sector inmobiliario residencial para los inversores dispuestos a adaptarse a las necesidades y oportunidades específicas del mercado. El análisis también arroja luz sobre la responsabilidad social de los inversores y desarrolladores de proyectos para abordar los criterios ESG y responder dinámicamente a los cambios regulatorios para operar con éxito en este sector.
Fuentes de imágenes: Anton_Ivanov / Shutterstock.com