Li Huixiang, un corredor de bienes raíces en la ciudad de Zhengzhou, en el centro de China, esperaba una marcha extraordinaria. En un esfuerzo por impulsar el sector inmobiliario en declive de la ciudad y la economía local junto con él, los funcionarios municipales dieron a conocer una serie de incentivos, que incluyen tasas hipotecarias más bajas y subsidios en efectivo para los compradores de viviendas nuevas.
Pero Li, normalmente un agente estrella en uno de los desarrollos residenciales más grandes de Zhengzhou, ha vendido solo cinco apartamentos en la ciudad de Sunac desde que se anunciaron las medidas, una fracción de su volumen de ventas normal.
“Las medidas de estímulo no son suficientes para compensar los factores negativos que muestran pocas señales de alivio”, dijo Li, citando factores que incluyen restricciones de viaje relacionadas con Covid-19 y la caída de los ingresos familiares.
En comparación con el mismo período del año pasado, las ventas de casas nuevas en Zhengzhou cayeron más del 30 por ciento en las seis semanas desde el 1 de marzo hasta mediados de abril, lo que refleja una tendencia nacional.
La ciudad, la capital provincial de la provincia de Henan y a solo 2,5 horas al sur de Beijing por tren de alta velocidad, requiere que todas las llegadas se pongan en cuarentena durante tres días. Li y otros corredores dijeron que el flujo de compradores de propiedades de otras ciudades o provincias, que solían representar más de la mitad de sus ventas, se había detenido.
“Existe un conflicto entre impulsar las ventas de viviendas y seguir las reglas de prevención de Covid”, dijo Li.
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También ha habido interrupciones dentro de Zhengzhou, que alberga a 12,6 millones de personas y recientemente selló una gran área donde se encuentran su aeropuerto y las grandes fábricas que abastecen a Apple.
Las autoridades también se pusieron en contacto con personas cuyos registros de teléfonos móviles indicaban que habían visitado el área antes del cierre y les pidieron que se pusieran en cuarentena durante siete días.
La administración Xi ha dejado en claro que, a pesar de las dificultades de las personas en Shanghai y otras ciudades afectadas por el bloqueo, la contención de Covid seguirá siendo su máxima prioridad. Inicialmente, se pretendía que el cierre de Shanghái fuera parcial y no durara más de 10 días, pero se extendió indefinidamente.
El lunes, la Oficina Nacional de Estadísticas dijo que los inicios de construcción de viviendas habían caído un 20 por ciento en el primer trimestre, en comparación con el mismo período del año pasado, a pesar de que al menos otras 60 ciudades han implementado medidas de apoyo a la propiedad similares a las de Zhengzhou.
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Si bien el NBS estimó que la producción económica del primer trimestre se expandió a un 4,8 por ciento más fuerte de lo esperado, los datos de marzo apuntaron al comienzo de una recesión significativa a medida que Shanghai y docenas de otras ciudades comenzaron a imponer bloqueos para contener brotes de virus y defender el presidente Xi Jinping. polémica política “cero-Covid”.
Los bloqueos más estrictos se han concentrado en el delta del río Yangtze alrededor de Shanghái, obstaculizando la logística en una de las regiones de fabricación y exportación más importantes del país, pero Zhengzhou también se ha visto afectada.
El banco central de China ha tenido tres oportunidades para reducir varias tasas de interés desde el 15 de abril, pero optó por dejar las tres tasas sin cambios. Su único guiño a la flexibilización de la política este mes ha sido un recorte menor de lo esperado, de 25 puntos básicos, en el índice de requisitos de reserva de los bancos.
Un asesor de políticas del gobierno con sede en Beijing, que pidió no ser identificado, dijo que incluso antes de que los bloqueos de Covid comenzaran a proliferar en marzo, “los principales líderes habían subestimado el impacto del colapso inmobiliario en la economía en general”.
“La situación”, agregó, “puede empeorar antes de mejorar”.
El paquete de estímulo inmobiliario de Zhengzhou, uno de los más agresivos del país, se consideró necesario para rescatar al sector de un desastroso 2021. Según datos oficiales, las ventas de viviendas nuevas en la ciudad cayeron un tercio el año pasado, mientras que las ventas de terrenos, una gran fuente de los ingresos fiscales, se redujo en una cuarta parte.
Además de la represión de Xi contra los desarrolladores altamente apalancados, el año pasado la economía de Zhengzhou también se vio afectada por dos cierres por covid y una grave inundación que llevó a la bancarrota a las pequeñas empresas y contribuyó a un aumento del desempleo.
“[Local governments] han estado luchando con el aumento de los requisitos de gasto, especialmente en la esfera social, pero una base de ingresos que ha sido estable”, dijo Bert Hofman, director del Instituto de Asia Oriental de la Universidad Nacional de Singapur. “Están realmente apretados”.
El 1 de marzo, Zhengzhou comenzó a revertir las medidas introducidas para frenar las compras especulativas, de acuerdo con el mantra de Xi de que «las casas son para vivir, no para especular». Bajo las reglas más flexibles, la tasa de pago inicial para los compradores de segunda vivienda se redujo del 60% al 30% y podrían calificar para hipotecas con un precio del 4,9%, en comparación con el 6% anterior.
Los funcionarios de la ciudad también redujeron el tiempo que los compradores tenían que esperar antes de poder vender sus casas de tres años a un año, y ofrecieron subsidios a aquellos con títulos universitarios.
“Estamos haciendo todo lo posible, incluido permitir un nivel moderado de especulación, para que el mercado vuelva a la vida”, dijo un funcionario de vivienda de Zhengzhou.
Contrariamente al objetivo de Xi de promover la “prosperidad común” y reducir la marcada división socioeconómica de China, las medidas impulsaron las ventas de propiedades de lujo pero hicieron poco por los compradores de clase media.
“No hay escasez de compradores ricos que entiendan el valor de la inversión en bienes raíces”, dijo Lucy Wang, agente de ventas en un desarrollo de alto nivel en las afueras del norte de Zhengzhou. Wang vendió 15 apartamentos, cada uno con un costo de más de 8 millones de yuanes (1,25 millones de dólares), después de que se anunciaran las medidas.
Los desarrolladores del mercado masivo, sin embargo, todavía están luchando por atraer compradores en todo el país, incluso con recortes de precios o incentivos como espacios de estacionamiento gratuitos. A nivel nacional, el ahorro de los hogares aumentó un 17 por ciento durante los primeros tres meses de este año, mientras que su nueva deuda, compuesta principalmente por hipotecas, cayó un 46 por ciento.
El personal de marketing de siete proyectos de desarrollo de bajo y mediano precio en Zhengzhou le dijo al Financial Times que no estaban alcanzando sus objetivos de ventas mensuales. La ciudad está plagada de docenas de proyectos estancados abandonados por desarrolladores en bancarrota.
“La gente tiene miedo de ingresar al mercado cuando está rodeada de edificios sin terminar construidos por desarrolladores en dificultades”, dijo un funcionario de la sucursal de Zhengzhou de China Merchants Property, un grupo con sede en Shenzhen.
Un posible comprador que tiene dudas es Zhang Jian, un ingeniero de Zhengzhou que la semana pasada se retiró de una compra de 1,2 millones de yuanes de una propiedad construida por Country Garden, el grupo inmobiliario más grande de China por ventas. “Voy a esperar a que el mercado se debilite aún más”, dijo.
Información adicional de Andy Lin en Hong Kong