No es nada seguro que los controvertidos planes del gabinete saliente para mantener los alquileres asequibles también funcionen bien. Al establecer un límite máximo para el alquiler, el alquiler sigue siendo asequible, pero existe el riesgo de que disminuya la oferta de propiedades en alquiler. El Consejo de Estado, uno de los órganos asesores más importantes del gobierno, informa esto un dictamen emitido el lunes.
Los alquileres en el sector privado han estado aumentando durante años porque el mercado está ajustado. El fenómeno del ‘alquiler medio’, viviendas con un alquiler entre 763 y 1.000 euros, se ha convertido en una rareza, especialmente en Randstad. El Ministro Hugo de Jonge (Vivienda Pública y Ordenación del Territorio, CDA) quiere solucionar este problema introduciendo un techo al alquiler. Habrá un tope de 1.123 euros mensuales para la parte baja del mercado de alquiler.
En los últimos años, el número de viviendas en alquiler libre (alquileres a partir de 808 euros, sin incluir el alquiler social) ha aumentado hasta un total de 648.000 viviendas. Se trata principalmente de propiedades de alquiler más caras, de más de 1.000 euros al mes; entre 2015 y 2021, el número de viviendas de este segmento aumentó un 135 por ciento. La razón es que muchos inversores privados compraron casas para alquilar, porque el interés de ahorro sobre sus activos era históricamente bajo. Además, los inversores institucionales invierten en la construcción de propiedades de alquiler más caras, especialmente en las grandes ciudades.
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Según el Consejo de Estado, existe el riesgo de que el límite máximo de los alquileres sea contraproducente. “La propuesta de regulación del sector privado del alquiler conlleva un riesgo real de que los propietarios de propiedades en alquiler y los inversores ya no estén dispuestos a invertir en el mercado del alquiler y retirarse”. Esto podría conducir a una “oferta cada vez menor” de propiedades en alquiler, y esa no es la intención. El gobierno no argumenta adecuadamente por qué la ley funcionaría bien a pesar de este efecto secundario.
El “desequilibrio estructural” en el mercado inmobiliario, como lo describe el Consejo de Estado, no disminuirá con la nueva ley. Los Países Bajos luchan desde hace años con un sector de alquiler privado relativamente pequeño, lo que, según los expertos, obstaculiza el flujo en el mercado inmobiliario. Este mercado consta de un 60 por ciento de viviendas ocupadas por sus propietarios, un 32 por ciento de propiedades de alquiler social y un 8 por ciento de propiedades de alquiler libre o no regulado.
Las críticas al proyecto de ley son importantes: los inversores inmobiliarios se oponen firmemente desde hace tiempo a los planes y utilizan en parte los mismos argumentos que el Consejo de Estado. Dicen que venderán propiedades si pueden cobrar menos alquiler o reconsiderarán nuevos proyectos de construcción. Esto último es especialmente doloroso, porque el gobierno quiere que se construya más. El miércoles por la mañana, Vastgoed Belang anunció inmediatamente en su sitio web que el Gabinete debe “volver a la mesa de dibujo”.
Muchos municipios están firmemente a favor de la ley y de un límite estricto de alquiler. Según ellos, los inversores han ganado lo suficiente en los últimos años y ahora se puede fijar un límite. A principios de este mes, Martijn Balster, concejal de La Haya, dijo lo contrario. NRC que no considera que la venta de viviendas por parte de inversores sea un problema muy grande. “En ese caso, las viviendas con alquileres altísimos acaban en el segmento de compra asequible. En principio, lo acogemos con satisfacción”. El ministro De Jonge también lo señala periódicamente.
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Mejor fundamentación
El 9 de noviembre, el ministro ajustó sus planes en un intento de complacer a los inversores. Según el proyecto de ley, ahora se podrán cobrar alquileres más altos por viviendas recientemente renovadas o viviendas de nueva construcción. De esta manera, el ministro espera garantizar que las nuevas construcciones y la sostenibilidad sigan teniendo lugar, para frustración de los Woonbond y los municipios, que creían que las nuevas construcciones eran rentables de todos modos.
El Consejo de Estado no se ha pronunciado sobre estas adaptaciones y escribe que espera que si se producen “cambios importantes”, la ley será presentada de nuevo. En comunicado de prensa El ministerio anunció el lunes que los cambios del 9 de noviembre ya satisfacen en parte las objeciones del Consejo de Estado. El ministro también tiene previsto trabajar para mejorar la fundamentación.
Corresponde en última instancia a la nueva Cámara de Representantes, tras las elecciones del 22 de noviembre, votar el proyecto de ley de De Jonge.