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Los empresarios de alto nivel como Adam Neumann, cofundador de WeWork, y Masayoshi Son, creador de SoftBank, no suelen tomar lecciones de latín. Tampoco la mayoría de los magnates inmobiliarios ni sus financistas.
Es una pena. Porque mientras el polvo se asienta después de la implosión de WeWork, una nueva empresa de alquiler de escritorios (cuya supuesta valoración se ha desplomado de 47.000 millones de dólares a casi nada, generando pérdidas dolorosas para su patrocinador SoftBank), vale la pena reflexionar sobre el concepto central del sueño de Neumann. a saber: la “oficina”.
En el lenguaje moderno, esta palabra es sinónimo de edificio. No es de extrañar: las “oficinas” físicas personificaban el trabajo administrativo en la cultura occidental del siglo XX. De ahí el popular programa de televisión con ese nombre.
Pero, irónicamente, las raíces latinas originales de la palabra no tenían nada que ver con los edificios. En cambio, oficio significa “tarea”, “servicio” o “[divine] posición». Es por eso que los angloparlantes hablan de políticos que “se postulan para cargos públicos”.
En cierto nivel, esto es sólo una curiosidad cultural y etimológica. Pero, por otro lado, debería recordar a los inversores dos puntos cruciales. En primer lugar, nuestras prácticas laborales, como otros elementos de la cultura, nunca son inamovibles, incluso si cada generación piensa que sus patrones sociales son inevitables, adecuados y permanentes. Los memes y las costumbres cambian.
En segundo lugar, en nuestro mundo hiperdigitalizado y pospandémico, ese concepto latino de oficio – el hecho de que el trabajo se centre en tareas y personas, más que en edificios – es ahora relevante. La cultura de la “oficina” está regresando al futuro, aunque de una manera que la mayoría de los inversores en bienes raíces comerciales nunca esperaron.
La cuestión en juego va más allá de si la gente trabaja desde casa o no. Sí, durante la pandemia, los niveles de trabajo remoto se dispararon dramáticamente. Y aunque desde entonces han disminuido, la práctica sigue siendo generalizada. Una encuesta reciente de la Reserva Federal de Estados Unidos encontró que una cuarta parte de los empleados realizaban trabajos híbridos o remotos, frente al 10 por ciento en 2018, y se espera que esta proporción aumente. Una encuesta de Gallup sitúa la proporción de híbridos aún más alta, alrededor del 50 por ciento.
Pero lo que es aún más intrigante que trabajar desde casa es un cambio asociado (y sutil) en el mapa mental del trabajo. En el siglo XX, las “oficinas” se asociaban en Occidente con fronteras temporales, espaciales y sociales. La visión idealizada del trabajo (si no la realidad vivida) era que éste ocurría fuera del hogar, en horas definidas (de nueve a cinco, digamos), con colegas ajenos a la familia y en una etapa de la vida definida (por ejemplo, antes de cumplir la edad). de 65).
Pero una combinación de pandemia y digitalización ha desdibujado los límites: cada vez más personas han aprendido a combinar sus espacios de hogar y trabajo, trabajar arduamente en una variedad de horas y “trabajar” más allá de la jubilación. Esto fue (y es), por supuesto, completamente normal para la mayoría de las sociedades durante el transcurso de la historia humana. Pero es diferente de las normas del siglo XX.
Algunos ejecutivos esperan que este cambio sea temporal. Una encuesta realizada por la firma de contabilidad KPMG encontró que dos tercios de los ejecutivos “creen que habrá un regreso completo al cargo dentro de tres años”. Tal vez sea así. Pero dudo que esas normas del siglo pasado regresen por completo, sobre todo porque la digitalización está fomentando otro cambio cultural sutil en la dirección de la elección personalizada del consumidor.
Está surgiendo una generación cuyos miembros asumen que es normal que los consumidores personalicen su comida, sus medios, su música, su política, sus familias y sus identidades según sus gustos individuales. Y este enfoque pick ‘n’ mix también moldea las actitudes hacia el trabajo: los empleados exigen cada vez más flexibilidad en sus trabajos, incluso si van a una oficina, y muchos empleadores hasta ahora se sienten obligados a ofrecer eso.
Esto resulta exasperante para muchos ejecutivos de mayor edad. Pero parece natural y deseable para los trabajadores más jóvenes. De ahí el desafío que enfrentan hoy los inversores en bienes raíces comerciales.
En cierto sentido, el propio Neumann estaba muy en sintonía con estos cambios culturales. Toda la razón de ser de WeWork era ofrecer a los trabajadores volátiles (y a otros) la capacidad de elegir y combinar contratos de manera flexible.
Pero como WeWork tenía contratos de arrendamiento que tenían una duración promedio de 15 años, en comparación con los acuerdos de membresía de los clientes que tenían un promedio de sólo 1,5 años, hubo un desajuste entre activos y pasivos. Esto, junto con un apalancamiento altísimo y una creencia equivocada de que la nueva generación de trabajadores autónomos desearía ir a una oficina (aunque sea una versión más moderna) tanto como sus padres, sembró las semillas de la desaparición de WeWork.
Eso no significa que otros modelos de coworking vayan a fracasar necesariamente; si se administran mejor, pueden adaptarse a los tiempos. La caída de WeWork tampoco significa que los espacios urbanos vayan a morir. Aunque las oficinas vacantes son altas y los activos abandonados están proliferando, los distritos y edificios de uso mixto que ofrecen flexibilidad aún pueden prosperar. O al menos lo harán si los responsables de las políticas tienen la imaginación necesaria para modificar las leyes de zonificación, que a menudo son ridículamente rígidas.
Pero la lección clave que los inversores de CRE (y SoftBank) deben aprender de WeWork es la locura de modelar el futuro sobre la base del pasado reciente en tiempos de cambio cultural y en medio de oleadas de dinero excesivamente barato.
O, para decirlo de otra manera, la “oficina” no está muerta; pero ahora prospera tanto en su forma latina como en el sentido del siglo XX. Tal vez sea hora de que un emprendedor inteligente cree una oficio aplicación?