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Un poderoso repunte en las acciones de los constructores de viviendas estadounidenses se ha revertido, ya que los inversores temen que un rápido aumento en las tasas hipotecarias esté comenzando a amenazar la demanda de casas nuevas.
Las acciones de DR Horton, Lennar y NVR han caído más del 16 por ciento desde su máximo en julio. Los de PulteGroup, que habían aumentado un 86 por ciento en 2023 hasta agosto, han bajado en una cantidad similar.
Los rápidos aumentos de las tasas hipotecarias habían impulsado al principio las acciones de los constructores de viviendas, porque hicieron que los actuales propietarios de viviendas que tenían préstamos a tasa fija más baratos estuvieran menos dispuestos a vender sus propiedades. Los compradores buscaron casas de nueva construcción como alternativa.
Pero las tasas más altas finalmente están surtiendo efecto. Las tasas hipotecarias han aumentado marcadamente en los últimos meses, pasando del 6,48 por ciento a principios de año a un máximo de 23 años del 7,79 por ciento la semana pasada, según Freddie Mac. Los constructores de viviendas han dicho que el reciente salto había comenzado a sacar del mercado a más compradores de viviendas.
“En este punto todo se reduce a una decisión macro”, dijo John Lovallo, analista de UBS. “Hemos reducido nuestras estimaciones y nuestros precios objetivos un poco, simplemente en reconocimiento de lo que está sucediendo en el mercado con las tarifas”.
Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares aumentaron un 8,6 por ciento en septiembre respecto al año anterior, pero algunos economistas dijeron que el reciente repunte de la actividad sería de corta duración. La confianza de los constructores de viviendas cayó este mes a su nivel más bajo desde enero, ya que las tasas más altas alejaron a algunos compradores y elevaron los costos de construcción, dijo la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
“No creemos que este rebote en la actividad inmobiliaria persista”, dijo Oren Klachkin, economista de mercados financieros de Nationwide. “Los constructores no tendrán un incentivo para iniciar la construcción de nuevos proyectos mientras la demanda siga siendo moderada, y no veremos un cambio sostenido hasta que el crédito se vuelva menos restrictivo y mejore la asequibilidad”.
Las ventas de viviendas nuevas en septiembre aumentaron un 12,3 por ciento respecto a agosto, dijo el miércoles la Oficina del Censo, mientras que las ventas de viviendas usadas cayeron al nivel más bajo desde 2010.
Sin embargo, las solicitudes de hipotecas a tasa fija a 30 años cayeron la semana pasada al nivel más bajo desde 1995. El economista senior de Zillow, Jeff Tucker, dijo que el mercado inmobiliario se había desacelerado dramáticamente durante el último mes y medio. “Hemos visto que la demanda de viviendas nuevas comienza a agotarse”.
PulteGroup anunció en una conferencia telefónica sobre resultados el martes que espera entregar menos viviendas de las que esperaba para el año fiscal debido a las tasas de interés más altas.
Una forma que tienen los constructores de viviendas de impulsar las ventas es ofreciendo una “compra reducida”, que proporciona a los compradores una tasa hipotecaria sobre una propiedad más baja que la disponible en el mercado.
PulteGroup dijo que pudo ofrecer un préstamo del 5,75 por ciento a una tasa fija a 30 años. El grupo dijo que entre el 80 y el 85 por ciento de sus compradores han recibido un incentivo para las tasas de interés.
Pero el mayor uso de incentivos podría afectar los márgenes de las empresas, dijo Jade Rahmani, analista de Keefe, Bruyette & Woods.
“Las casas nuevas ahora son inasequibles a menos que los constructores puedan encontrar otro truco bajo la manga, que podría ser reducir aún más los precios, lo que significaría que sus márgenes brutos se verían afectados”, dijo Rahmani.
Aunque se espera que las tasas hipotecarias se mantengan elevadas hasta 2024, Goldman Sachs dijo en una nota de investigación el lunes que esperaba que cayeran justo por debajo del 7 por ciento para fines del próximo año.
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