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El mayor promotor inmobiliario del sector privado de China, Country Garden, parece encaminarse a la cesación de pagos tras no poder realizar el pago de un bono extraterritorial, otro momento crítico en el lento ajuste de cuentas que se está produciendo en el vasto sector inmobiliario del país.
Hace dos años fue el impago de otro promotor, Evergrande, lo que encapsuló la preocupación por la magnitud de los problemas del sector inmobiliario chino. Evergrande había acumulado 340.000 millones de dólares en pasivos y se había convertido en el promotor inmobiliario más endeudado del mundo.
Durante mucho tiempo se pensó que Country Garden era más estable, pero sus problemas ahora muestran tanto el deterioro del sector (con ventas agotándose y miles de desarrollos estancados en toda China) como las dificultades de Beijing para hacer frente a una larga crisis que ha sacudido al segundo país del mundo. -economía más grande.
“China está luchando por lograr un equilibrio en su política inmobiliaria durante los últimos dos años; se ha visto atrapada entre proporcionar demasiado estímulo o no lo suficiente”, dijo Larry Hu, economista jefe para China de Macquarie. “Han ido saliendo del paso, pero las medidas que han tomado hasta ahora no han sido suficientes para aliviar el riesgo crediticio relacionado con los promotores que perciben los compradores de viviendas”.
La agitación entre los promotores inmobiliarios es enormemente significativa para China porque la construcción y el sector inmobiliario han sido el motor de gran parte de su crecimiento. La propiedad y las industrias relacionadas a menudo han aportado aproximadamente una cuarta parte del producto interno bruto.
Country Garden reiteró la semana pasada que “no podrá cumplir con todas sus obligaciones de pago de la deuda exterior”. No ha realizado el pago de un bono que vencía a mediados de septiembre. Esta semana expiró un último período de gracia de 30 días para el pago. El grupo tiene deudas internacionales por valor de alrededor de 11 mil millones de dólares y pasivos totales de alrededor de 200 mil millones de dólares a finales de junio.
Las ventas de Country Garden cayeron un 44 por ciento interanual en los primeros seis meses de 2022. Las acciones de la compañía han caído alrededor de un 70 por ciento este año, mientras que sus bonos se cotizan a alrededor de 5 centavos por dólar.
Se espera que el grupo se una a docenas de otros desarrolladores en la búsqueda de una reestructuración de la deuda extraterritorial. Pero la situación de sus obligaciones mucho mayores con el continente, que incluyen préstamos de bancos y empresas de inversión, sigue envuelta en incertidumbre.
El propio Evergrande todavía está luchando por finalizar su propia reestructuración planificada desde hace mucho tiempo, que se descarriló el mes pasado cuando no pudo proceder con una refinanciación de deuda extraterritorial debido a una investigación regulatoria no especificada. Evergrande se enfrenta a una audiencia de liquidación en un tribunal de Hong Kong el 30 de octubre.
La incertidumbre sobre si se han modificado las regulaciones corre el riesgo de “arrastrar a otros desarrolladores al atolladero”, dijo Gary Ng, economista senior de Natixis en Hong Kong.
Durante años, los promotores inmobiliarios de China recurrieron a la emisión de bonos en el extranjero y en el interior del país para respaldar sus actividades de desarrollo en el continente. Los promotores suelen vender apartamentos antes de que estén terminados y utilizan los fondos para invertir en nuevos desarrollos en otros lugares.
Pero cuando en 2020 las autoridades intentaron restringir el nuevo endeudamiento con una estricta política de “tres líneas rojas”, el antiguo modelo de recaudación de fondos de los promotores colapsó.
La mayoría de los 10 principales promotores en 2020 también se han enfrentado a una caída de las ventas en medio de una menguante confianza de los consumidores, lo que agrava las preocupaciones de liquidez de los promotores. Hay señales de que los compradores de viviendas han preferido comprar a promotores respaldados por el estado, considerados como menos propensos a quebrar.
En un intento de corregir el rumbo, las autoridades revelaron en noviembre pasado medidas de apoyo al sector inmobiliario. Los bancos abrieron nuevas líneas de crédito a promotores considerados de mayor calidad, incluido Country Garden. Pero hasta ahora no han logrado detener la crisis de liquidez.
Más de la mitad de los 50 desarrolladores más grandes en 2020 han entrado en default. Las cifras de Bloomberg muestran que los promotores chinos han incumplido alrededor de 115.000 millones de dólares de los 175.000 millones de dólares en bonos en dólares extraterritoriales pendientes desde 2021. Una cantidad mayor de préstamos bancarios nacionales también se enfrenta a reestructuraciones o renovaciones.
Mientras los promotores se tambalean, Beijing y los gobiernos locales hasta ahora han enfatizado la necesidad de completar proyectos de viviendas inacabados. Si bien no hay cifras completas sobre el número de desarrollos sin terminar, los datos disponibles sugieren que el total ha disminuido desde 2021, pero sigue siendo más alto que en la mayor parte de las últimas dos décadas.
Pero los incumplimientos de los desarrolladores plantean dudas sobre su capacidad para completar muchos de esos proyectos.
La crisis del sector inmobiliario aún no se ha traducido en ningún movimiento brusco de los precios de la vivienda. Los precios de las viviendas nuevas, el principal indicador del mercado inmobiliario en China, han caído en algunas ciudades importantes, pero siguen siendo boyantes en otras.
Este año el gobierno ha buscado ofrecer más apoyo a los compradores. Los prestamistas redujeron las tasas de interés que cubren la mitad de los préstamos hipotecarios del país en septiembre. Algunas autoridades municipales importantes de segundo y tercer nivel levantaron todas las restricciones a la compra de viviendas a partir de julio.
Los analistas sostienen que muchas de las medidas políticas de Beijing hacia el sector inmobiliario han sido bien intencionadas pero ineficaces: intentan lograr un equilibrio demasiado delicado entre ofrecer suficiente apoyo de liquidez y no estimular más especulación en el sector.
“Muchas políticas apuntan a estabilizar el mercado interno y proporcionar la cantidad justa de liquidez para que los desarrolladores terminen las unidades existentes y desapalancarse”, dijo Ng. “[But] Cuando hay demasiados objetivos, es una tarea difícil garantizar que todo encaje en su lugar”.
“Es parte de un problema mayor que vemos también fuera del sector inmobiliario”, dijo Sandra Chow, codirectora de Investigación de Asia y el Pacífico en la firma de investigación crediticia CreditSights, refiriéndose a la financiación dirigida a canalizar créditos a pequeñas y medianas empresas. “La transmisión de estas políticas siempre fue la parte difícil”.
Rory Green, economista jefe para China de TS Lombard, dijo que las autoridades chinas parecían tener una buena comprensión de la necesidad de reducir el apalancamiento en el sector inmobiliario hace dos años. “Pero lo que ha salido mal es no tener un plan de cómo lo van a cambiar y qué esperan hacer hacia un nuevo modelo para el sector”, afirmó.
“Es simplemente muy difícil cambiar repentinamente el modelo de crecimiento e intentar reasignar recursos fuera de la propiedad. . . particularmente cuando tiene vínculos masivos de activos con los hogares y los gobiernos locales, y con todo el sistema financiero”.