Ofis kiralama verilerine göre, küresel pandeminin etkisi ticari ofis alanı pazarında hala hissediliyor olsa da, dünyanın birçok bölgesi artık katı kısıtlamalarla çalışmak yerine COVID-19 ile yaşamaya doğru ilerliyor.
ABD genelinde 5,4 milyon metrekarelik net doluluk artışı ile 2021’in dördüncü çeyreğindeki ofis kiralama oranları, pandeminin başlangıcından bu yana ilk kez pozitifti. Artışa öncülük etmek: ikincil büyüme pazarlarında kiralama oranları (nüfusları 1 ile 5 milyon arasında olan şehirler).
Ticari bir gayrimenkul ve yatırım yönetimi hizmetleri firması olan Jones Lang LaSalle IP’ye (JLL) göre Tech, 2021’in sonuna kadar dördüncü çeyrek faaliyetinin %21’ini temsil eden baskın kiralama sürücüsü olmaya devam etti. Yüksek teknoloji firmaları, çeyrekte yaklaşık 3,3 milyon metrekare kiralık ofis alanı ekleyerek ofis kiralama alanına hakim olmaya devam etti.
JLL ABD araştırma direktörü Phil Ryan, “Genel olarak büyük teknoloji, pandemi boyunca 10,1 milyon fit kare genişledi” dedi.
Jones Lang LaSalle IPBununla birlikte, elverişli koşullar nedeniyle kiracı talebinin 2022 boyunca kademeli olarak artması beklense de, ofis kiralama oranları hala pandemi öncesi seviyelerin altında. JLL raporu dedi ki.
İki yıldan beri ilk kez, 2021’in 4. çeyreğinde boşalandan daha fazla ofis alanı kiralandı. Genel olarak, kiralama faaliyeti 2021’in son üç ayında %9,2 artarak üç aylık satış hacmini pandemi öncesi normların %71,3’üne çıkardı.
Ancak kiralama ve doluluk iki farklı şeydir. Kiralama, masaların arkasında oturan gerçek çalışanları değil, işgal edilmesi beklenen alanı ifade eder.
Bu ay, Kastle System’daki ortalama doluluk oranı İş Barometresine Geri Dön Kasım 2021’deki %39’dan %40,5’e yükseldi. Bu, Mart 2020’den bu yana en yüksek oran ve İşe Dönüş Barometresi’ndeki her şehir doluluk artışı gördü. (Barometre, New York City, Chicago, Houston ve Washington DC dahil olmak üzere 10 metropoldeki doluluk oranlarını ölçer)
Kastle SistemleriKastle Systems İşe Dönüş Barometresi.
Kastle Systems, dünya çapında 10.000’den fazla şirket için yönetilen bir güvenlik sağlayıcısıdır; işyeri doluluğunu belirlemek için çalışan rozeti kaydırma verilerini kullanır.
Ancak işyeri teknoloji firması Freespace’e göre, ABD’deki ofis doluluk oranları son dört ayda bir roller coaster yolculuğuna çıktı, Kasım 2021’de %11’lik doluluktan Ocak’ta %3’e yükseldi ve sonunda tekrar yükseldi. Bu ay %6.
2021 yılının Mayıs ayının başlarında, ABD’deki 20 ofis binasından sadece birinin doluluk seviyeleri %10’un üzerindeydi ve geçen ay gibi yakın bir zamanda doluluk oranları ortalama sadece %16’ydı. Danışmanlık şirketi Moody’s Analytics’e göre, 2022’ye bakıldığında, yaklaşık beş ofisten birinin boş olması bekleniyor.
Ryan, “Hala insanların çoğunluğunun bir ofiste bile olmadığı noktadayız” dedi. “İleriye dönük talep açısından, genel fikir birliği, mevcut ayak izleriyle ilişkili olarak alan talebinde net bir düşüş olacağıdır. Bununla birlikte, genel olarak pazar için, daha az kesindir, çünkü işgücü açısından ve belirli bir düzeyde ofis erişimine ihtiyaç duyacak toplam insan sayısı açısından da net bir büyüme söz konusudur.”
Boş alanABD doluluk seviyeleri, 2021-22.
JLL raporuna göre belirsizlik, yeni Kovid varyantları, ortaya çıkan jeopolitik sorunlar ve yüksek enflasyon hakkında hala endişeler olduğu için ileriye dönük kilit bir tema olmaya devam ediyor.
Kiralama faaliyeti artarken, pandemi ve kurumsal ofis konsolidasyonları öncesinde başlayan inşaat tamamlamaları nedeniyle 2022 boyunca ofis boşluklarının da artması bekleniyor.
Doluluk hacimlerini etkileyen bir eğilim, mevcut alanın konsolidasyonudur; başka bir deyişle, kuruluşlar hibrit bir işgücünü barındırmak için zaten kiraladıkları alanı daha verimli kullanıyorlar. Diğer bir eğilim, daha fazla kuruluşun eski stok yerine yeni veya yenilenmiş binaları kiralamayı seçmesidir. JLL’nin genel müdürü Peter Miscovich’e göre, eski ofis alanları giderek daha fazla konut alanına veya kıdemli yaşam veya destekli yaşam tesislerine dönüştürülmektedir.
Miscovich, daha önceki bir röportajda, “New York, Boston, San Francisco ve Londra’da A sınıfı alan için ödenecek prim var” dedi. “Aralık 2019’daki davranışlara ve bir daha asla geri döneceğimizi sanmıyorum.”
Jones Lang LaSalle IPMiscovich, B ve C sınıfı ofis alanlarının birçoğunun ve daha eski banliyö kampüs konumlarının – veya daha eski, kentsel bina stokunun – Büyük Durgunluk sırasında da olduğu gibi eskime veya yeniden kullanımla ilgili olabileceğini söyledi.
B ve C Sınıfı binalar tipik olarak daha eski gayrimenkullerdir veya daha az olanaklara ve daha düşük teknoloji altyapısına sahip banliyö ortamında bulunanlardır. Pandemiden önce, birçok eski bina kiralamak daha ucuz olduğu için arzu edilirdi.
Ryan, şirketlerin ayrıca, planlanmış ofis iş günlerine bağlı olarak masaların paylaşıldığı bir ortak çalışma alanı veya “sıcak masa” modelini benimsiyor.
Ryan, “İnsanların daha büyük bir bölümünün kalıcı bir masası olmayacak” dedi. “Genel pazar için, talep açısından, ofis alanı kullanımında uzun vadede şu anda bulundukları yere kıyasla anlamlı bir düşüş bekleyebilirsiniz.”
Dünya genelindeki bazı önemli şehirler genel trendden daha iyi performans gösterdi ve son birkaç aydır doluluk oranları yükselişteydi. Freespace’e göre, Londra ofis doluluk oranları 10 Mart’ta %42 ile zirve yaparak başkentte 2020’deki pandemi öncesinden bu yana en yüksek günlük oran. (Freespace’in verileri, dünya genelindeki ofislerde bulunan ve bina doluluğunu ve çevresel koşulları ölçen 120.000’den fazla sensörden elde edilmiştir.)
Toplam ofis kiralama faaliyeti 2021’de bir köşeyi döndü. Kiralama faaliyeti yıllık bazda (Yıllık) %13,3 arttı ve 2020’nin 4. çeyreğine göre 4. Çeyrek kiralama %29 arttı. Cushman & Wakeman’ın bir raporu. Bu kiralama talebi, alt kiralama piyasasını olumsuz etkiliyor.
Kuzey Amerika alt kiralama envanteri, yedi çeyrek artan envanterin ardından 2021’in son iki çeyreğinde düşüş eğilimi gösterdi. Tıpkı bir kiracının bir daireyi alt kiraya vermesi gibi, alt kiralama da şirketlerin boş ofis alanlarını doldurduğunun bir göstergesidir. Dolayısıyla, alt kiralama trendleri düştüğünde, şirketlerin kendi kiralık alanlarını işgal etmeye geri döndüklerinin bir göstergesidir.
Küresel bir ticari emlak komisyoncusu olan Cushman & Wakeman’dan bir rapor, “Zamanlama, alt kiralama alanı en yüksek noktasına ulaşmadan ve geri çekilmeden önce yaklaşık iki yıl arttığında önceki iki durgunluğa benzer bir yolla eşleşiyor”.
2021’in 4. çeyreğinde, Kuzey Amerika alt kiralama envanteri, çeyreğe göre (QoQ) %4,8 azaldı. Mevcut envanter, önceki çeyrekte 145.1 msf’den 138.1 milyon fit kare (msf)’ye düştü.
Ticari ofis alanı kiralaması hızlanırken, JLL’den Ryan, COVID-19 dalgalanmalarının bir kez daha son kazanımları gerileyebileceği konusunda uyardı.
“Ofis güvenliği ve işçi hareketliliği konusunda çalışanlar arasında genel fikir birliği ve duyarlılık [commuting] normal seviyelere dönüyor gibi. Sadece ofis girişleri bugüne kadar ertelendi” dedi Ryan, “Açıkçası, daha önce burada bulunduk ve bazen bu şeylerin raydan çıktığını biliyoruz, ancak bu sefer farklı hissettiriyor, özellikle de orada olduğu için. hiçbir yerde kısıtlama yok.”
Telif Hakkı © 2022 IDG Communications, Inc.