San Francisco’nun lüks Fillmore Caddesi’ndeki bir dizi mülkün satın alınmasının arkasındaki VC Neil Mehta, bu haftanın başlarında daha fazla lüks perakendeci çekmek için uzun süredir yerleşik yerel restoranları kaldırıma attığı bildirildiği için dalgalar yarattı. Örneğin San Francisco Chronicle, yaklaşık 50 yıldır mahalle suşi restoranı olan ve şimdi önümüzdeki ay mekanını boşaltmak zorunda olan Ten-Ichi’nin sahibiyle görüştü. Restoran sahibi, yayın kuruluşuna “Bu, San Francisco’nun uzun vadeli, miras işletme kiracılarına yaptığı şeyin tam tersi,” dedi. “Bu adam [Mehta] dır bizi yerinden eden.”
Ancak alçaktan uçan Mehta’ya yakın kaynaklar çok farklı bir tablo çiziyor. Mehta’nın asıl odak noktasının bölgeye çok sayıda restoran getirmek olduğunu ve hatta bir tür “restoranlar için Y Combinator” planladığını söylüyor bir kaynak.
Bu kişiye göre Mehta, son bir yılda sessizce satın aldığı yaklaşık dört artı bloğu, hırslı restoran sahiplerinin dükkan açabileceği, San Franciscoluların çok sayıda yemek ve alışveriş seçeneği bulabileceği ve sokaktaki 111 yıllık bir sinema salonunun eski ihtişamına kavuşturulacağı ve “bir Equinox’a dönüştürülmeyeceği” bir vahaya dönüştürmek için oldukça büyük bir vizyona sahip.
Bu hafta başında yorum yapması için ulaşılan Mehta (2022 yılında yeni satın aldığı ticari mülklerine sadece birkaç blok uzaklıkta, 17,6 milyon dolara, 117 yıllık, 9.000 metrekarelik bir ev satın aldığı bildiriliyor) portföy şirketleri dışında gazetecilerle konuşmadığını söyleyerek resmi olarak konuşmayı reddetti.
Yukarı ve sağa
Mehta’nın planlarından bazıları ilk olarak bu yılın başlarında The Information tarafından bildirildi parça Bu, Mehta’nın birçok girişim sermayedarından çok daha az ünlü olmasına rağmen, ilk etapta yatırım yapmak için bu kadar çok paraya sahip olmasının nedenini büyük ölçüde ele alıyordu.
40 yaşındaki Mehta için hızlı ama istikrarlı bir yükseliş oldu. London School of Economics mezunu olan Mehta’nın, itibarını ve ağını kullanarak girişim şirketini kurmadan önce, niceliksel hedge fonu DE Shaw’un bir yan kuruluşunda yıldız yatırımcı olduğu bildirildi. Greenoaks Başkenti2010 yılında.
İlk kurumsal sermayesini 2015 yılında toplayan San Francisco merkezli şirket, o zamandan bu yana Stripe, Databricks, Rippling ve Canva gibi teknoloji sektörünün en çok konuşulan özel şirketlerine yatırım yaptı; bu şirketlerin hepsi artık destekçileri tarafından milyarlarca dolar değerinde.
Greenoaks ayrıca yakın zamana kadar pek bilinmeyen bir siber güvenlik girişimi olan Wiz’in erken yatırımcılarından biri. Wiz, Google’ın 23 milyar dolarlık satın alma teklifini reddettiği bildiriliyor. (Wiz’in sadece dört yıl önce kurulduğunu belirtmekte fayda var.)
Mehta şimdi bu kârların bir kısmını, alışveriş çılgınlığını desteklemek için kurduğu 100 milyon dolarlık kâr amacı gütmeyen kuruluş aracılığıyla, büyük ölçüde büyüdüğü San Francisco mahallesi olan Pacific Heights’a aktarıyor. Görünen plan, yalnızca Fillmore’u gidilecek bir yemek mekanı haline getirmek değil, aynı zamanda bu sürecin bir parçası olarak, birçok istekli restoran sahibinin karşılaştığı bürokratik engellerin bir kısmını ele almak ve onlara daha düşük kira teklif etmek – hatta bazı durumlarda kira yerine gelirin bir yüzdesini onlardan almak – böylece bu işletmelerin gelişmesi daha kolay olacak.
Arkadaşlarına göre Mehta, büyüyen emlak imparatorluğunu bir başka finansal bahis olarak görmüyor. Onun birincil ilgisinin, ticari gayrimenkul hizmetleri şirketi CBRE’ye göre Fillmore Caddesi’ndeki dükkanların yaklaşık yarısının kalıcı olarak kapandığı bir dönemde, San Francisco mahallesinin pandemiden tamamen toparlanmasını sağlamak olduğunu söylüyorlar. Bir kaynak, onun “şehirlere inanan biri” olduğunu söylüyor.
Bu hamlelerin her iki durumda da onun şansını perçinleyeceği düşünülüyor.
Öncelikle Mehta, dünya çapında 11 veya daha fazla lokasyona sahip şirketler anlamına gelen “formül perakendecileri” olarak adlandırılanlardan çoğunlukla kaçınıyor. Bazıları halihazırda koşullu kullanım izinleri alma sürecinde olsa da, bunlar 12 aya kadar sürüyor, bu yüzden ağaçlarla çevrili caddedeki birçok mağaza şu anda boş görünüyor. (San Francisco’daki diğer mahallelerde yasaklandı (zincir mağazalar tamamen.)
Mehta’nın da bundan faydalanması gerekir 100 değişiklik Aralık ayında kabul edilen ve bağımsız işletmeler için izin alma sürecini kolaylaştıran San Francisco planlama yönetmeliğine göre;
Mehta, mali gücü göz önüne alındığında, binaların daha önceki bireysel sahiplerinin kirayı kimin ödeyeceği konusunda daha az seçici olma lüksüne sahip olmalarına karşın, ayağa kaldırmak istediği işletmeler konusunda da seçici davranabilir.
Mehta binalarını satın almıyor ucuzaÖrneğin, caddenin tiyatrosunu ve bitişiğindeki perakende binasını 11 milyon dolara satın aldı; bu, önceki sahibinin 2008’de ödediği 4,8 milyon dolara kıyasla daha fazla. Ayrı, 7.300 fit karelik bir bina için 9,7 milyon dolar veya fit kare başına 1.329 dolar ödedi. Yine de, tüm bu parçaların – binaları satın alma, ciroyu en aza indirmek için piyasa altı oranlarda kiralama – Mehta’nın mülklerinin değerini zamanla artıran daha canlı bir sahne yaratabileceğini görmek kolaydır.
CBRE’nin San Francisco’daki kentsel perakende ekibine liderlik eden kıdemli başkan yardımcısı Alex Sagues, birçok alışveriş bölgesinin dikkatli bir şekilde haritalandırıldığında başarılı olduğunu söylüyor. Sagues, “Yan yana iki kahve dükkanı istemezsiniz,” diyor. “Ancak bir fırın alıp yanına bir kahve dükkanı koyarsanız işler artabilir.” Benzer şekilde, “Sonoma’daki her şarap imalathanesi onu daha çekici hale getiriyor.” diyor.
Sagues, yakında Fillmore Caddesi’nin her yerinde bulunabilecek olan üst düzey yiyeceklere gelince, hayal edebileceğinizden daha az yamyamlaşma riski olduğunu söylüyor. “İnsanlar belirli bir deneyim için gidiyor. Siz gidip sonra Mixt arasında karar vermiyorsunuz. [a salad restaurant] veya [the three-Michelin-starred restaurant] Atelier Crenn.” Bir semtin yoğunluğu ne kadar fazlaysa, o kadar çok insan geliyor, diye ekliyor.
Mehta’nın hamleleri şimdiden piyasayı etkiliyor olabilir.
Pacific Heights uzun zamandır San Francisco’nun en pahalı ve en çok rağbet gören mahallelerinden biri olmuştur, ancak pandemi sırasında ev değerleri düştü. Şimdi, Redfin’e göre, Pacific Heights’taki ortalama ev fiyatı hızla tekrar yükseliyor ve 2,25 milyon dolar Temmuz ayında. Bu, bir önceki yıla göre %28,6’lık bir artış.