Küresel yönetim danışmanlığı şirketi McKinsey & Company’ye göre, ABD’deki büyük ve küçük şehirlerdeki ana iş merkezleri, ofis alanı kullanımında %20 ila %40’lık bir azalmaya yol açan hibrit ve uzaktan çalışma politikalarının etkilerinden muzdarip.
Mart 2020’de COVID salgınının başlangıcında öncelikle uzaktan çalışmaya geçiş, şehir merkezlerini büyük ölçüde boş bıraktı. Ticari gayrimenkul hizmetleri firması CBRE Group’a göre, o zamandan beri, ticari alanlar yavaş ama istikrarlı bir şekilde ofise dönüş gördü ve ortalama ofis doluluk oranı geçen Mart ayında pandemi öncesi seviyelerin %50’sine ulaştı.
Ancak bu, ofis alanının değerindeki büyük düşüşleri ve artık bir “ofis”in ne olduğunu yeniden düşünme ihtiyacını dengelemek için yeterli. Örneğin, San Francisco’da pandemiden önce 300 milyon dolar değerinde olan bir ofis binası şimdi sadece 60 milyon dolar değerinde olabiliyordu. %80 değer kaybı. Neredeyse Şehir merkezindeki ofis alanının %30’u CBRE’ye göre boş.
New York City, 2020’de ofis değerlerinde %45’lik bir düşüş gördü ve sonraki iki yıl içinde bu değerler %39 düşerek, genel ofis gayrimenkul değerinde 453 milyar dolarlık bir kaybı temsil ediyor. bir eylül araştırması Ulusal Ekonomik Araştırma Bürosu tarafından.
Daha küçük, daha az yoğun ticari alanlarda bile sorun devam ediyor. Durham, NC’de, sağlık bilgi teknolojisi firması IQVIA’nın genel merkezi boş yatıyor, hibrit ve uzaktan çalışma politikalarının kurbanı. IQVIA binası, Raleigh, Durham ve Chapel Hill, NC kasabası tarafından oluşturulan Araştırma Üçgeni’nde yer almaktadır. Üçgen şu anda 4,4 milyon fit kare boş ofis alanına veya toplam pazar envanterinin %8,3’lük rekor bir rekoruna sahip.
Hibrit ve uzaktan çalışmaya geçişin devam etmesi beklenirken, geleneksel şehir merkezindeki ofisin geleceği ve bunun çalışanlar için ne anlama geldiği kesinlikle belirsiz.
McKinsey & Co.’nun emlak, insanlar ve organizasyonel performans uygulamalarından sorumlu ortaklardan Phil Kirschner, “Pandemi boyunca hibrit çalışmanın geniş tabanlı bir şekilde benimsendiğini gördük ve gelecekte de kalıcılık görmeyi umuyoruz” dedi. “Bunu, bir resesyon vurursa işgücü piyasasının gevşemesi bağlamında geri alınacak türden bir şey olarak görmüyoruz.”
Bazı raporlar ofis boş pozisyonlarını suçladı özellikle teknoloji şirketleri arasında geçtiğimiz yıl yüksek profilli işten çıkarmalar yaşandı. Ancak, işgücü piyasası sıkılığını koruyor.
Kirschner, COVID salgınının kasıtsız bir deney olduğunu ve çalışanların her zaman uzaktan çalışmayı tercih ettiğini ve evde bilgi çalışanlarının daha fazla olmasa da bir o kadar üretken olduğunu gösteren bir dizi rahatsız edici gerçeği ortaya çıkardığını söyledi. Başka bir farkındalık: ofiste çalışmak, varsayılan olarak, bazı insanlar için diğerlerinden daha az büyüktü.
DoğrulanmışÖrneğin, bir ofis ortamında herkes aynı düzeyde kapsayıcılık ve eşitliğe sahip değildi; bu, evden çalışmanın harika bir ekolayzır olmasına izin verdi.
“İster ten rengi, ister cinsel yönelim, ister fiziksel engellilik olsun, hemen hemen her ölçekteki farklı popülasyonlar, ofis içi gerekliliklerden etkilenir ve bir işe girerken işyeri esnekliği için daha yüksek bir istek vardır ya da bir işten ayrılma olasılığınız varsa, işten ayrılma olasılığınız daha yüksektir. teklif etmedi, ”dedi Kirschner.
“Dolayısıyla, boş bir ofisle vekaletnameyle mücadele etmek isteyen herkes, belirli popülasyonlara bunu söyleme konusunda çok gerçek bir risk alıyor. [something] duymak istemiyorlar. Ve bunlar üzmek istemeyeceğiniz popülasyonlar” diye ekledi.
GoogleGoogle’ın “kamp ateşi” oda düzenlerinden biri, monitörler herkesin aynı görüşe sahip olduğu ve göz hizasında olduğu için daha etkileşimli bir uzaktan toplantıya olanak tanır.
İşyeri yönetim yazılımı üreticisi Robin Powered’in CEO’su Micah Remley, şirketlerin ele almaları gereken bir iletişim ikilemi ile karşı karşıya olduğunu söyledi. “Bazı şirketler, çalışanlarını ofise geri dönmeye zorluyor, hatta maaş kesintisi tehdidinde bulunacak kadar ileri gidiyor. Bunu yapmanın yolu bu değil” dedi. “İşverenlerin, kuruluşlarında hibrit çalışmanın ne anlama geldiği konusunda net olmaları gerekecek ve çalışanların da bunu kabul etmesi gerekecek.
“Bir düğmeyi çevirip tamamen uzak bir kültürden, işçilerin haftada beş gün çalışacağı beklentisine geçemezsiniz. Bu yanıcı bir kültür yaratır.”
CBRE’nin “” başlıklı Nisan raporuna göre, hibrit çalışmanın yaygın olarak benimsenmesi, ofis pazarında yapısal bir değişim yaratarak alan talebini azalttı ve genel boşluk oranını 2022’nin son üç ayında %17,3 ile 30 yılın en yüksek seviyesine çıkardı.En Zor Etkilenen Ofis Binaları Ortak Özellikleri Paylaşıyor”
CBRE’nin bulguları, 47 eyalette 2.600 bina için fob güvenlik anahtarı teknolojisi sağlayıcısı olan Kastle Systems tarafından tekrarlandı. Kastle Systems’a göre, ortalama günlük ofis katılımı, 2023’ün başından bu yana Covid öncesi oranların yaklaşık %50’si civarında seyretti.
Kastle CMO’su Jake Heinz bir e-posta yanıtında, “Birçok işverenin yeni hibrit politikalar belirlemesiyle, bu günlük oran salı ve çarşamba günleri ortalama oranın çok üzerinde ve Cuma günleri oldukça altına düşerek dalgalanıyor” dedi. Bilgisayar Dünyası. “Genel haftalık ortalama, ofis doluluk katılım oranlarının geçen yıl boyunca düşmek yerine oldukça istikrarlı bir şekilde arttığını ve bu davranışın hizmet verdiğimiz metropol pazarlarında geçerli olduğunu gösteriyor.”
CBRE’ye göre çarpıcı bir şekilde, ABD ofis binalarının yalnızca %10’u 2020’den bu yana yaratılan boşluğun %80’ini ve toplam ofis metrekaresinin yalnızca %17’sini oluşturuyor. (Bu yapıları en çok etkilenen binalar (HHB’ler) olarak adlandırır.)
Şehir merkezindeki binalar, ulusal düzeydeki ofis binalarına (%29) kıyasla çok daha yüksek HHB yüzdesine (%41) sahipti. CBRE’ye göre, şehir merkezindeki her yedi ofis binasından biri, banliyödeki 12 binadan birine kıyasla HHB olarak nitelendirildi. Kuzeydoğu ve Pasifik kıyı pazarları, Güneybatı ve Ortabatı pazarlarından daha yüksek HHB yüzdesine ve ofise dönüş oranına daha yavaş sahipti.
CBRE’ye göre bina yaşı, en çok etkilenen bölgelerde önemli bir faktör değildi, ancak suç oranları öyle. Boşluk oranları yüksek olan binalar, suç oranının yüksek olduğu şehir merkezlerinde ve genellikle restoran ve perakende mağazalarının bulunmadığı bölgelerdeydi.
Daha fazla şirketin işçileri ofise dönmeye zorlamasına rağmen, bu yılın ilk çeyreğinde, durgunluk korkuları ve hibrit çalışma düzenlemeleri nedeniyle 16,5 milyon fit kare negatif net emilim görüldü — ofis talebi için iki yılın en zayıf çeyreği. , CBRE’ye göre.
(Negatif net absorpsiyon, kiralanandan daha fazla ticari alanın boşaltılıp piyasaya arz edilmesini ifade eder. Ticari alan için uzay pazarında arza göre net talebin azaldığını gösterir.)
Şirketin ortaklarından Ryan Luby’ye göre, pandemi öncesinde bile ofis alanı gereğinden fazla tedarik edildi ve yetersiz kullanıldı. McKinsey Küresel Enstitüsü düşünce kuruluşu Luby ve Enstitü tarafından yapılan araştırmalar, ofis alanlarının %30 ila %40 kadarının kullanılmadığını, çünkü şirketlerin ihtiyaç duyduğundan fazlasını kiralayarak büyüyeceklerini umarak veya gerçekte kaç çalışanın ofise geldiğini yanlış değerlendirerek kullanılmadığını gösterdi. Luby, “Benim gibi herhangi birinin herhangi bir büyüklükteki bir şirkette yürüttüğü herhangi bir çalışma, ofisin günlük olarak ne kadar boş olduğu konusunda genellikle patronu şaşırttı” dedi.
Bazı bina sahipleri basitçe ‘anahtarları bankalara geri veriyor’
CBRE, hibrit çalışma trendinin vurduğu mevcut binaları kaldırmak, canlandırmak veya yeniden kullanmak için hiçbir şey yapılmazsa, uzun vadeli ABD yapısal boşluk oranının şu anda %12’den %14,5’e yükseleceğini ve “ek olarak 103 milyon metrekarelik bir alan yaratacağını” tahmin ediyor. boş alan” bir CBRE blogu dedi.
En modern ofis binaları, kaliteye kaçış nedeniyle boşluk eğilimine karşı bir ölçüde tamponlandı, ancak daha düşük kaliteli ofis alanlarının devalüasyonu üzerindeki etkinin, eğer hükümet kurtarma paketleri uygulanırsa, bina sahipleri, bankalar, kiracı ve hatta vergi mükellefleri üzerinde yansımaları olacaktır. gerekli.
Doğrulanmış“Her şeyin sahibine düştüğü bir durumda ve bu Blackstone’da oldu ve birkaç kişi, binanın anahtarlarını bankalara teslim ettiler ve ‘Değeri %30 daha az’ dediler. Bunu dolduramayacağım’” dedi Luby. “Geçtiğimiz altı ayda değişen şeylerden biri, esneklik ve hibritliğin kalıcı olduğu konusunda netlik ve inanç kazanmış olmamızdır. Ve ticari emlak piyasalarında zincirleme etkiler yaratmaya başlamadan önce bu inancın olması gerekir.
“COVD öncesindeki gibi ofise dönmediğimize ikna olana kadar, pandemi öncesi değerlemelere göre pazarlayabilirsiniz. Bu, fiyat açısından içselleştirildikten sonra, işte o zaman stresi ve dönüşümü görmeye başlarsınız.”
Özellikle, B Sınıfı, C Sınıfı ve hatta alt sınıf A Sınıfı binalar mevcut pazardaki en büyük değer düşüşlerini görecek; şimdi kiralayanlar veya satın alanlar birinci sınıf AAA binaları veya en son olanaklara, teknolojilere ve konumlara sahip olanları istiyor.
Marka tanınırlığı oluşturmaya yönelik bir uçuş
McKinsey’e göre en yüksek doluluk oranlarına sahip binalar, en iyi olanaklara sahip binalardır ve bu, iyi bir kafeterya ve konforlu ofis alanlarından daha fazlası anlamına gelir. İşverenler, çalışanlar ofise girdiğinde kalıcı bir hibrit iş gücü ve hareket kolaylığı ve alan esnekliği sağlamak için en son teknolojiye sahip binalar istiyor.
Ofis alanı çıtası çok daha yükseğe ayarlandı çünkü ofis alanı yalnızca evle değil, bir işçinin iş yapmak için kullanabileceği, kafeler ve restoranlar da dahil olmak üzere diğer her yerle etkin bir şekilde rekabet etmesi gerekiyor.
Luby, “Eskiden güzel bir ofis konumu… yeterli değil,” dedi. “Bu binanın esnekliği, teknolojisi ve kullanıcı deneyiminde, sırayla çalışanı çeken kiracıları çekmek için toplulukta aktif bir rol almalısınız.”
Örneğin, bina güvenliği artık çalışanların bir anahtarlık veya anahtar kartı kullanarak ve Wi-Fi bağlantısını kaybetmeden serbestçe hareket etmelerini sağlamak için arka planda kalıyor. Ofis içi toplantı deneyimi, bir çalışanın evden veya yerel kafeden aldığından daha kötüyse, neden ofise gidelim?
Robin Powered’den Remley, işverenlerin fazla mobilyaları kaldırarak ve teknolojiye daha fazla yatırım yaparak fiziksel ayak izlerini küçülttüğünü söyleyerek Luby ile aynı fikirde. “Zoom’un etkileyici Q4 rakamları Remley, bu eğilimin göstergesidir” dedi. (Zoom’un geliri, 2022’nin 4. çeyreğinde yıldan yıla %66 arttı)
Remley, şirketlerin ayrıca insanların kullanmayacağı bir yığın masa yerine işbirliğini teşvik etmek için rahat ara alanları yarattığını söyledi. “Bu, ortak çalışma masası gibi yaklaşımlara ek olarak ve etkinlik tabanlı çalışma (ABW), farklı etkinliklere yönelik çok sayıda farklı türde çalışma alanı oluşturarak ortak çalışma masasını bir adım öteye taşıyor.”
‘Brandlords’un yükselişi
McKinsey & Co.’ya göre AAA sınıfı ofis binalarının da “marka tanınırlığı” oluşturması gerekiyor. Örneğin, McKinsey’in New York City merkezi Dünya Ticaret Merkezi kompleksinde bulunuyor.
“Şehirdeki hemen hemen herkesin bunu bildiğini kabul ediyorum. Gümüşştayn geliştiricidir. Ama size neredeyse garanti edebilirim ki binadaki insanları bütün gün durdurabilir ve onlara bunu kimin inşa ettiğini sorabiliriz ve onlar bilmezler,” dedi Luby.
Brandlords, Luby’nin dediği gibi, kalitesiyle öne çıkan ve konumu ne olursa olsun aynı görünen ve hissettiren ofis binaları yaratır. Luby, arzu edilen bina markalarının yalnızca ortak toplantı ve etkinlik alanlarını genişletme ve daraltma yeteneği değil, “bina genelinde dinamik bir dijital katman” sunacağını söyledi.
New York’lu bir kiracı iş için Chicago’daki bir binaya seyahat ederse, aynı olanakları deneyimlemelidir. “Ev sahibiyle bir tür marka bağlılığı oluşturmak istiyorum – yalnızca bir işveren olmam ve aynı ev sahibinde üç şehirde ofisim olması değil, aynı zamanda yürüyen bir sakin olarak burayı bir Silverstein binası olarak tanımam ve ‘Ah, bu binayı beğendim’ diye düşünün, dedi Luby.
Şu anda aşırı ofis alanı olan New York City’de bile, geliştiriciler 10 tane daha AAA sınıfı, marka bina inşa edebilir ve binaları doldurabilir. Luby, “İnsanlar onlar için en yüksek doları öderdi” dedi. “Sürdürülmesi daha zor olacak olan kenardaki binalar.”
Telif hakkı © 2023 IDG Communications, Inc.